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IRPH

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IRPH 2017: IRPH enero 2017: 1,928%. SUBE: + 0,054. IRPH diciembre 2016: 1,874%

IRPH entidades: Gráfico de su evolución desde enero de 2016 hasta enero de 2017

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¿Qué es mejor hipoteca a interés fijo o hipoteca a interés variable?

21 de febrero de 2017

    Las hipotecas a interés fijo están experimentando un repunte importante. Los bancos las están ofreciendo con condiciones más atractivas. La elección entre hipotecas a interés fijo o variable resulta compleja y depende de muchas variables. Ambos tipos de hipotecas presentan ventajas y desventajas.

Hipoteca a interés fijo o hipoteca a interés variable

   Las hipotecas a interés fijo han experimentado un importante auge en los últimos meses. La unión de la atractiva idea de que a lo largo de la vida del préstamo siempre se pagará la misma cuota con independencia de que el Euribor o el índice hipotecario se dispare, y la ofensiva de la banca ofreciendo atractivas hipotecas a interés fijo seguramente tendrán mucho que ver en este importante repunte experimentado en la contratación de este tipo de préstamos hipotecarios fijos frente a los variables. Aún así, las hipotecas a interés variable siguen llevando la delantera y por muchos puntos. Y es que el hecho de empezar a pagar menos dinero al principio en una hipoteca a interés variable que con la de interés fijo, cuesta mucho de rechazar. Especialmente, porque no se sabe lo que pasará con el Euribor a lo largo de los años, y también está la duda razonable de que nunca pueda compensar una hipoteca a interés fijo a otra variable si el Euribor o el índice hipotecario de referencia se mantiene durante muchos años en niveles bajos.

   Pero como comentamos las hipotecas a interés fijo están aumentando considerablemente. Así informa la Asociación Hipotecaria Española (AHE) en su informe estadístico trimestral correspondiente a febrero de 2017. En él se señala que las hipotecas a interés fijo que se han concedido durante el 2016, han crecido de forma importante. De esta manera en noviembre de 2016, este tipo de hipotecas alcanzaron la tasa de 30,2%, cuando durante 2015 la tasa fue del 5,7% y en el mes de noviembre de 2015 fue del 7,23%. La tasa de las hipotecas a interés variable sigue siendo mucho mayor, en concreto 42,8% de cuota.

  En la hipoteca a interés fijo siempre se pagará la misma cuota de principio a fin de la vida del préstamo y por tanto nunca subirá, pero tampoco existirá el beneficio de que baje. Además durante el primero y posiblemente más años se pagará más cuota mensual en una hipoteca a interés fijo que por otra variable. No se sabe cuantos años estará el cliente pagando más por una hipoteca a interés fijo que por otra a interés variable, puede ser que un año, puede que dos, puede que cinco y puede que 10 o más años y puede que siempre estés pagando más por una fija que por otra variable, aunque esto último también es mucho suponer, pero como suceder, puede que suceda. Todo depende de como evolucione el Euribor. Si en pocos años, sube mucho, entonces la opción de haber elegido hipoteca a interés fijo, habrá valido la pena, pero también puede ocurrir que luego vuelva a bajar y entonces no haya compensado, o puede que prácticamente al final hayamos pagamos lo mismo por una hipoteca a interés fijo que por otra a interés variable.

  Lo que resulta ciertamente desaconsejable actualmente son las hipotecas mixtas, que empiezan con interés fijo para después del primer o primeros años convertirse en una hipoteca a interés variable. Este tipo de hipotecas, lo que se busca es que el cliente pague al principio de la vida del préstamo más dinero, puesto que el Euribor se encuentra muy bajo y no beneficiarse de este bajo interés, y después de uno años, previsiblemente cuando empiece a subir el Euribor, convertirse en una hipoteca a interés variable, aprovechando así la subida del índice de referencia.

   A modo de esquema podríamos decir:

Ventaja de la hipoteca a interés fijo

- Siempre se paga la misma cuota durante toda la vida de la hipoteca. No hay sobresaltos, si el Euribor o el índice de referencia que sea, sube, nuestra hipoteca no subirá. Si el Euribor o el índice al que este ligada nuestra hipoteca sube fuertemente no nos afectará en lo más mínimo.

Desventajas de la hipoteca a interés fijo

- No nos aprovecharemos de las bajadas del Euribor o si se mantiene bajo durante muchos años, del escaso interés que se nos cobraría si la hipoteca hubiera a sido a interés variable. Durante este tiempo siempre estaremos pagando más por nuestra hipoteca a interés fijo.

- Siempre empezaremos pagando más que por una hipoteca a interés variable. Y no sabemos hasta cuando estaremos pagando más por una hipoteca a interés fijo. Puede que al final no nos compense, sino que nos haya perjudicado.

Ventajas de la hipoteca a interés variable

- Empezaremos pagando menos que por una hipoteca a interés fijo. Durante todo el tiempo en el que Euribor o el índice hipotecario ligado a nuestra hipoteca este en niveles bajos, estaremos pagando menos dinero.

- Si el Euribor o el índice de referencia ligado a nuestra hipoteca baja más, nuestra hipoteca se abaratará todavía más.

Desventajas de la hipoteca a interés variable

- Si el Euribor o el índice referenciado a nuestra hipoteca sube, nuestra cuota mensual subirá. Si sube mucho, podemos llevarnos algún que otro sobresalto.

- Durante toda la vida del préstamo hipotecario a interés variable estaremos con la incertidumbre de cuanto pagaremos en el futuro y si se nos subirá la cuota mensual poco o mucho.

   El problema es que nadie sabe como evolucionará el Euribor a lo largo de los años. Por ejemplo, nadie pensó en los años del boom inmobiliario y de bonanza económica que el Euribor llegaría a estar tan bajo y situarse en posiciones negativas y sin embargo así se encuentra. Ahora se encuentra muy bajo, lleva muchos años en niveles mínimos y durante el último año se encuentra en valores negativos. Pero si la recuperación económica aparece por fin y de forma bastante evidente, los tipos de interés subirán y con ellos el Euribor. El nivel más alto lo alcanzó en julio de 2008, situándose en el 5,393%.

   En definitiva, nadie puede aventurarse sobre que hipoteca es mejor, si tipo fijo o variable, depende de la evolución de los tipos de interés y de la economía, pero también depende de la persona, de su capacidad de afrontar riesgos y de su estabilidad financiera. Lo que si es muy importante antes de tomar la compleja decisión de hipotecarnos, es de informarnos bien de todas las condiciones de la hipoteca, de asesorarnos adecuadamente, de acudir a diversas entidades bancarias antes de dar el si a cualquier oferta que nos ofrezcan, a comparar el TAE, el diferencial añadido al índice de referencia, si es hipoteca a interés  fijo o variable, qué productos combinados nos obligan a contratar (seguros, tarjetas, nomina, recibos domiciliados...), y si podremos asumir todo ese tipo de gastos añadidos a la hipoteca, cual es plazo del préstamo hipotecario que más nos conviene, si la cuota mensual que se nos queda nos resulta asequible y si podremos pagar más en el caso de que nos decidamos por una hipoteca a interés variable y el Euribor suba.

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Preguntas frecuentes sobre el IRPH


Preguntas frecuentes sobre el IRPH

    Actualmente y desde hace ya varios años sobre el IRPH existe mucha controversia. Desde aquí queremos contestar a muchas de las preguntas frecuentes que surgen en torno al índice hipotecario. Esperemos que sirven de ayuda para aclarar las dudas que se plantean sobre él.

   ¿Por qué se tiene que pagar más dinero si se tiene la hipoteca con el IRPH y menos dinero si la hipoteca está referenciada al Euribor?

   Si tu hipoteca está ligada al IRPH, comprendemos que te sientas claramente perjudicado por esta situación, pero queremos explicarte la razón de porque ocurre así. El IRPH y el Euribor son ambos índices hipotecarios, pero los valores que alcanzan se obtienen por métodos distintos.

   Mientras que el Euribor es el tipo al que las entidades financieras formalizan préstamos entre sí en la zona del mercado interbancario de la moneda europea, en otras palabras, es un valor que se alcanza por la media en la que  bancos Europeos se prestan dinero entre si, el IRPH es la media obtenida a partir de los tipos medios de interés de los préstamos hipotecarios con un plazo superior a tres años que han sido concedidos por las entidades durante el mes.

   Al utilizar métodos de cálculo diferentes, llegan a valores diferentes y como el IRPH se basa en los intereses a los que han sido concedidas las hipotecas su valor lleva implícito el valor que tienen los índices hipotecarios más el diferencial que las entidades aplican a las hipotecas, más gastos y comisiones aplicadas, es el conocido TAE.  Y los bancos aplican diferenciales altos a las hipotecas que se conceden si el Euribor esta muy bajo, por esta razón el IRPH siempre se encuentra por encima del Euribor.

  Podemos comprobar cómo el método de cálculo que se emplea para obtener los valores del IRPH ha afectado al índice a lo largo del tiempo, con las diferentes etapas económicas que se han experimentado en los últimos años y cómo por consiguiente han afectado a los ciudadanos con una hipoteca referenciada al IRPH. Anteriormente a la crisis económica existió una etapa de bonanza o expansión económica impulsada principalmente por el boom inmobiliario y el sector de la construcción en pleno rendimiento. En esta etapa el Euribor llego alcanzar sus máximos históricos, pero al mismo tiempo por parte de las entidades financieras se añadían diferenciales sobre el Euribor muy bajos. Pero la suma de Euribor + diferencial era un valor alto, ya que el Euribor se encontraba alto. Como el IRPH se calcula a partir de los intereses a los que habían sido concedidas las hipotecas, igual que ahora, el IRPH estaba muy alto.

imagen del IRPH en la etapa de expánsión económica y en la etapa de crisis económica

   Con la crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos y nuestro particular pinchazo de la burbuja inmobiliaria llegó una gran crisis económica hacia finales de 2007, que se agudizó muy significativamente en los años posteriores. El Banco Central Europeo (BCE) no tuvo otro remedio que bajar los tipos de interés a mínimos históricos, y actualmente se encuentran así. Los tipos de interés o el precio del dinero si se encuentran bajos también se encuentra bajo el Euribor y por lo tanto el Euribor también tuvo unas caídas espectaculares en sus valores año tras año. Los bancos no miraron con buenos ojos a un Euribor tan bajo, ya que ello les perjudicaba seriamente ya que los ciudadanos pagaban mucho menos por sus hipotecas y para ponerle remedio aumentaron los diferenciales en las hipotecas que se concedían.  Por ello, la bajada del Euribor vino compensada con una subida de los diferenciales y como el IRPH se calcula en base a los intereses a los que son concedidas las hipotecas, con diferenciales altos el IRPH también se encuentra alto. No tan alto como en la etapa de expansión económica, pero si que casi 2 puntos por encima del Euribor, ya que el cálculo del IRPH lleva implícito el Euríbor, el diferencial y los gastos y comisiones varias.

   ¿Puedo pasarme al Euribor si mi hipoteca esta ligada al IRPH?

   Es posible. Principalmente existen dos fórmulas:

   a.- Novación hipotecaria

   b.- Subrogacion hipotecaria

  Una de ellas es negociar con nuestro banco. Se llama novación hipotecaria, que consiste en un cambio en las condiciones de nuestra hipoteca, en este caso el cambio del índice de referencia de IRPH a Euribor. Si nuestro banco no quiere, o no nos atrae lo suficiente lo que nos ofrece, podemos acudir a otro banco y solicitar una subrogación de la hipoteca. Pero ¡cuidado!, antes de dar el paso debemos de estudiar muy bien todas las condiciones y todo lo que se nos ofrece. El hecho de que pasemos de una hipoteca referida al IRPH, a otra referida al Euribor, no significa necesariamente que nos encontremos con el Euribor en una situación más ventajosa que con el IRPH.

   También existe la posibilidad de negociar con el banco un contrato privado en el que las dos partes banca y usario queden de acuerdo con las nuevas condiciones.

Euribor vs IRPH

   Debemos de saber que los bancos aplican un diferencial a nuestra hipoteca, que puede ser muy superior al que teníamos con el IRPH y además el banco para concedernos el cambio puede que nos exija ligarnos a diversos seguros o determinadas cantidades de compra que debemos hacer en tarjetas de crédito o débito mensual, trimestral, semestral o anualmente... se trata de los llamados productos vinculados, que suponen claramente más gastos. Por estas razones, debemos de recopilar muy bien todos los datos y toda la información en torno a las nuevas condiciones, hacer todos los cálculos necesarios y si finalmente vemos claramente que podemos librarnos del IRPH, pasarnos al Euribor y encontrarnos en una situación ventajosa, ¡adelante!

¿Si tengo mi hipoteca ligada al IRPH significa que tengo cláusula suelo?

   No. Cláusula suelo e IRPH son elementos hipotecarios diferentes.

   El IRPH es un índice hipotecario para el cálculo de los intereses a pagar por nuestra hipoteca a interés variable.

   La cláusula suelo es una condición que se estableció en la escritura de nuestra hipoteca que señala que si el índice hipotecario al que este referenciada nuestra hipoteca, ya sea IRPH o Euribor, baja de un determinado valor, que llamaremos límite mínimo, ya no se aplicará el valor del índice hipotecario para el cálculo de la cuota mensual que pagamos por nuestra hipoteca en la siguiente revisión, sino ese límite mínimo.

   Ejemplo, si nuestra hipoteca tiene una cláusula suelo del 3%, si el índice hipotecario baja de ese valor ya no se utiliza dicho índice para saber lo que pagaremos por nuestra hipoteca, sino que se utilizará el valor indicado en la cláusula suelo, en el caso del ejemplo el 3%. Por lo tanto, como decimos son cosas distintas. Así que podemos tener una hipoteca ligada al Euribor y  tener cláusula suelo, o tener hipoteca ligada al IRPH y no tener cláusula suelo o viceversa, tener hipoteca al Euribor sin cláusula suelo y hipoteca ligada al IRPH y además cláusula suelo.

¿Va a desaparecer el IRPH?

casa IRPH

   No se sabe. Lo cierto es que antes existían tres IRPH. IRPH Cajas, IRPH Bancos y IRPH Entidades. En 2013 desaparecieron los dos primeros IRPH mencionados y se quedó un único IRPH. Los ciudadanos que tenían hipotecas con los índices desaparecidos si en su escritura aparecía reflejado un índice sustitutivo se sustituyo por él. Si el sustituto era el Euribor se le añadió el diferencial que indicará el contrato hipotecario si este aparecia. Si no se encontraba señalado el diferencial debía ser necociado con el banco. Si por el contrario no se indicaba ningún índice como sustitutivo en la escritura se debía sustituir por el IRPH entidades con un diferencial que sería equivalente a la media aritmética de las diferencias entre el tipo desaparecido y el IRPH entidades. Si en la escritura se reflejaba que debía establecerse un tipo fijo podría establecerse, pero en la escritura debía señalarse además que tipo se tomaría como referencia para aplicar para todo el plazo pendiente o mientras durará la hipoteca.

   Aquellos ciudadanos hipotecados que consiguieron un cambio del IRPH al Euribor más un diferencial razonable como podía ser del 1%, supuso un claro alivio para ellos, sin embargo, muchos otros siguen con el IRPH.

   Actualmente se van declarando sentencias en los juzgados que declaran abusivo el IRPH Cajas, que ya ha desaparecido,  y en febrero de 2015 se dictó la primera sentencia de nulidad de IRPH Entidades.

   Además, el Banco de España, se ha pronunciado con respecto al IRPH Cajas desaparecido en 2013, admitiendo que cada caja podía influir en sus hipotecas concedidas, "aumentado los intereses aplicados por ella". Con respecto al nuevo IRPH, que se publica cada día 20 de cada mes aproximádamente en el mismo Banco de España, todavía no se ha pronunciado.

   Lo que prevemos es que el IRPH seguramente se extinguirá, porque los bancos ya no lo muestran en sus ofertas hipotecarias. Es ya un índice muy polémico, y que siempre se encuentra por encima del Euribor. Pero mientras tanto existen muchos asociaciones y plataformas que están luchando por los ciudadanos que se encuentran actualmente atrapados en el IRPH. Una muy importante y conocida y que esta consiguiendo ganar batallas es la plataforma IRPH Stop. Además cuenta con una web con información muy actualizada sobre el IRPH y su evolución en los juzgados.

¿Cuantas hipotecas existen actualmente ligadas al IRPH?

   Aunque la inmensa mayoría de las hipotecas se encuentran referenciadas al Euribor, existen muchas otras ligadas al IRPH. IRPH Stop señala que hay más de 1.3 millones de hipotecas en todo el estado afectadas por el IRPH.

   Desafortunadamente existen ciudadanos que todavía no conocen que su hipoteca se encuentra ligada  al IRPH, o que viven despreocupados con respecto a esta circunstancia, lo que impide que se aúnen más fuerzas en contra del IRPH.

Gráfico IRPH entidades

Gráfico IRPH desde enero de 2005 hasta enero de 2017 
IRPH 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Enero 3,334 3,591 4,811 5,611 4,983 2,810 2,918 3,716 3,216 3,274 2,436 2,014 1,928
Febrero 3,332 3,701 4,890 5,582 4,324 2,813 2,962 3,737 3,219 3,199 2,457 2,007 -
Marzo 3,343 3,756 4,975 5,404 3,821 2,780 3,120 3,624 3,415 3,177 2,324 1,919 -
Abril 3,325 3,852 5,008 5,418 3,573 2,786 3,226 3,617 3,378 3,181 2,251 2,030 -
Mayo 3,318 4,048 5,092 5,587 3,411 2,674 3,355 3,453 3,331 3,164 2,156 1,890 -
Junio 3,270 4,132 5,190 5,794 3,294 2,709 3,458 3,481 3,363 3,064 2,161 1,970 -
Julio 3,196 4,229 5,326 6,006 3,187 2,705 3,540 3,488 3,438 3,033 2,152 2,007 -
Agosto 3,190 4,355 5,422 6,218 3,084 2,766 3,533 3,430 3,474 3,021 2,182 1,957 -
Septiembre 3,197 4,451 5,497 6,265 2,990 2,799 3,570 3,347 3,467 2,949 2,117 1,903 -
Octubre 3,225 4,562 5,591 6,253 2,921 2,795 3,586 3,078 3,252 2,819 2,127 1,921 -
Noviembre 3,264 4,645 5,585 6,258 2,859 2,825 3,696 2,992 3,393 2,606 2,132 1,936 -
Diciembre 3,404 4,753 5,562 5,891 2,819 2,774 3,626 3,023 3,287 2,557 2,054 1,874 -
Gráfico Euríbor
Euribor
Grfico Eurbor de enero de 2005 a enero de 2017 
Euribor 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Enero 2,312 2,833 4,064 4,498 2,622 1,232 1,550 1,837 0,575 0,562 0,298 0,042 -0,095
Febrero 2,310 2,914 4,094 4,349 2,135 1,225 1,714 1,678 0,594 0,549 0,255 -0,008 -
Marzo 2,335 3,105 4,106 4,590 1,909 1,215 1,924 1,499 0,545 0,577 0,212 -0,012 -
Abril 2,265 3,221 4,253 4,820 1,771 1,225 2,086 1,368 0,528 0,604 0,180 -0,010 -
Mayo 2,193 3,308 4,373 4,994 1,644 1,249 2,147 1,266 0,484 0,592 0,165 -0,013 -
Junio 2,103 3,401 4,505 5,361 1,610 1,281 2,144 1,219 0,507 0,513 0,163 -0,028 -
Julio 2,168 3,539 4,564 5,393 1,412 1,373 2,183 1,061 0,525 0,488 0,167 -0,056 -
Agosto 2,223 3,615 4,666 5,323 1,334 1,421 2,097 0,877 0,542 0,469 0,161 -0,048 -
Septiembre 2,220 3,715 4,725 5,384 1,261 1,420 2,067 0,740 0,543 0,362 0,154 -0,057 -
Octubre 2,214 3,799 4,647 5,248 1,243 1,495 2,110 0,650 0,541 0,338 0,128 -0,069 -
Noviembre 2,684 3,864 4,607 4,350 1,231 1,541 2,044 0,588 0,506 0,335 0,079 -0,074 -
Diciembre 2,783 3,921 4,793 3,452 1,242 1,526 2,004 0,549 0,543 0,329 0,059 -0,080 -
Gráfico comparado IRPH entidades, Euribor, IRS
 Gráfico comparativo IRPH, Euríbor, IRS


El IRPH sube en enero de 2017 0,054 puntos

18 de febrero de 2017

    El IRPH comienza 2017 subiendo

IRPH diciembre 2016

   Poco a durado la pequeña alegría que nos dio el IRPH entidades el pasado mes de diciembre de 2016 cuando consiguió el mínimo histórico del 1,874 descendiendo 0,062 puntos respecto al mes anterior. Este mes ha recuperado buena parte de los puntos que retrocedió en el mes de diciembre. Concretamente en enero de 2017, sube 0,054 puntos hasta situarse en el 1,928. No podemos decir que el IRPH este siguiendo algún tipo de tendencia, ni bajista, ni alcista, ya que encontrándose en el primer mes del 2017 en los 1,928 puntos, se sitúa más alto que en los meses de diciembre, septiembre y octubre de 2016, pero más bajo que en los meses de noviembre, agosto y julio. Si contamos el saldo anual si que ha perdido posiciones, pero no muchas, en enero de 2016 se encontraba en el 2,014, y ahora en enero de 2017 en el 1,928. Se trata de una bajada interanual de 0,086 puntos.

    Esta subida del IRPH del mes de enero de 2017, no hace más que incrementar la diferencia existente entre el Euribor y el IRPH, puesto que si el Euribor empezó el año con un descenso de 0,015 puntos hasta encontrarse en el -0,095% y el IRPH recupera en la entrada del 2017, 0,054 puntos, la diferencia se incrementa entre ambos 0,069 puntos hasta encontrarse en los 2,023 puntos.

    El único consuelo que les queda a los ciudadanos con hipoteca al IRPH, si su revisión es anual, es que experimentará un ligero abaratamiento debido a esos 0,086 puntos de retroceso interanual en el índice hipotecario.

    Una hipoteca referenciada al IRPH con un capital pendiente de 150.000 euros, con un plazo pendiente de 25 años, un diferencial sobre el IRPH del 0% y que se revise anualmente a partir de los datos de enero, pasará de costar 637 euros mensuales a pagar 631 euros. Es decir, unos 6 euros menos de cuota mensual, lo que supone un ahorro anual de 72 euros. Todos estos datos son aproximados.

    Calculadora para la revisión de la hipoteca

Gráfico índices
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Gráfico comparativo IRPH entidades Euríbor
 Gráfico comparativo IRPH Euríbor          
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