Cambiar de hipoteca variable a hipoteca fija
Las subidas del Euríbor están poniendo en alarma a muchos ciudadanos con hipoteca variable y son muchos los que se preguntan si es conveniente cambiar ahora de hipoteca variable a hipoteca fija y cómo hacerlo
¿Cambiar ahora de hipoteca variable a fija?
Muchas personas y familias con hipoteca se están haciendo la misma pregunta actualmente. ¿Es mejor que cambie mi hipoteca variable a hipoteca fija? o ¿Cómo cambio de hipoteca variable a hipoteca fija?
Este tema está muy abierto actualmente debido a que las hipotecas variables dependen del Euribor y este índice está empezando a subir como consecuencia de que posiblemente el Banco Central Europeo (BCE), en unos pocos meses suba los tipos de interés, es decir encarezca el precio del dinero. Aunque nuestra hipoteca se encuentre vinculada al IRPH y no al Euribor, también le afectará la subida del Euribor, porque en la fórmula de cálculo del IRPH se encuentra el valor del Euríbor.
El BCE subirá los tipos de interés
El BCE subirá los tipos de interés para hacer frente a la alta inflación. Al menos todo parece indicarlo.
Alta inflación significa que los precios se están encareciendo excesivamente. Se trata de una subida generalizada de los precios, y esta ocasionada principalmente por los desequilibrios económicos provocados por la pandemia por el Covid-19 y la actual tensión internacional por la guerra en Ucrania.
La guerra en Ucrania y las sanciones europeas a Rusia están ocasionando una gran presión sobre los precios de la energía.
Por estas razones nos encontramos con una inflación que no se conocía ni en Europa ni en España desde hace décadas. El BCE para afrontar la inflación subirá los tipos de interés y si se sube el precio del dinero también sube el Euribor, ya que ambos indicadores, tipos de interés y Euríbor siguen tendencias paralelas.
El Euríbor lleva todo 2022 subiendo
De hecho, el Euríbor ya está subiendo desde principio de año y esta subida se ha acelerado fuertemente en los meses de marzo y abril. Estas subidas han ocasionado que el Euribor a 12 meses ya haya mostrado valores positivos en algunos días del mes de abril.
Recordemos que el Euribor lleva en negativo desde febrero de 2016, es decir, hace más de 6 años. Y en diciembre de 2021 el Euribor todavía se encontraba muy cercano a su mínimo histórico y por debajo de la barrera psicológica del -0,50%.
Esta rápida ascensión del Euríbor está encendiendo muchas alarmas, y muchos ciudadanos con hipoteca a interés variable se están preocupando y por ello se preguntan si es posible y si es mejor cambiar su hipoteca variable a hipoteca fija.
La respuesta no es fácil de dar, y debe ser el consumidor, él que tome finalmente la decisión. Pasar de hipoteca variable a fija significa cambiar las condiciones de contratación iniciales y eso supone un coste, no muy elevado, pero tiene un coste.
Con la nueva ley hipotecaria de 2019, las comisiones que conllevaría cambiar las condiciones de la hipoteca están limitadas. Si es por novación, es decir, pasar de hipoteca variable a fija con el propio banco donde ya tenemos la hipoteca, la comisión se encuentra entre el 0% y el 1% de la hipoteca y si es por subrogación, es decir pasar de hipoteca variable a fija con otro banco con el que no tenemos actualmente la hipoteca, la comisión por el cambio irá desde el 0% al 0,50%.
¿Cómo cambiar de hipoteca variable a hipoteca fija?
Pero, además, aunque sea por novación o por subrogación la entidad financiera debe ser la que nos permita el cambio, y ella establecerá sus condiciones, entre ellas la que será fundamental serla la de a qué tipo fijo nos querrá conceder la hipoteca. Y ya sabemos la máxima, la banca nunca pierde. Y a partir de ahí deberemos valorar.
El Euríbor ha subido de forma importante en marzo y en abril, ¿pero seguirá haciéndolo? Y si el Euríbor sube, ¿lo hará de forma gradual o vertiginosa?
Debemos de valorar también que al frente del BCE se encuentra Christine Lagarde, que ha seguido los pasos de Mario Draghi en política monetaria y estos han sido de mantener los tipos de interés muy bajos y de afrontar las dificultades con grandes estímulos económicos.
Recordemos que tanto Mario Dragui y Christine Lagarde se han caracterizado por ser autoridades económicas con mucha inteligencia y responsabilidad y que han tenido que afrontar muchas dificultades como la crisis financiera internacional iniciada a finales de 2007, la irrupción de la pandemia por el Covid-19 y ahora la guerra en Ucrania con sus devastadoras consecuencias.
En la rueda de prensa tras la última reunión del Consejo de Gobierno del BCE, se indicó las futuras decisiones de política monetaria se realizarán con "opcionalidad, gradualismo y flexibilidad". Es importante tener esto en cuenta.
¿Cual es la previsión del Euribor para 2022 y 2023?
La decisión de cambiar de hipoteca variable a hipoteca fija, debe ser de cada consumidor, en la actualidad es muy difícil hacer predicciones económicas para saber si finalmente resultará más conveniente una hipoteca fija o variable.
Es complicado actualmente hacer previsiones del Euribor, pero por si a alguien le resulta de utilidad, diremos que el departamento de análisis de Bankinter señala que el Euribor rondará el 0,40% en el 2022 y el 0,80% en el 2023.
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Un fallo a favor del cliente abriría la puerta a reclamaciones masivas
El sector financiero afronta un golpe de, al menos, 15.000 millones
El TJUE abrió la puerta a anular el índice por falta de transparencia
Tribunal Supremo
Tribunal Supremo. | EP
Eva Díaz
Eva Díaz
7/10/2025 - 14:03
El Tribunal Supremo (TS) mantiene en vilo tanto a la banca como al millón de familias con hipotecas ligadas al Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPF) ante la falta de sentencia que abra o cierre la puerta a su nulidad por falta de transparencia.
El alto tribunal deliberó el pasado 1 de octubre varios asuntos sobre estas hipotecas IRPH para decidir si mantiene su jurisprudencia, que aboga por la transparencia y oficialidad del índice al publicarse su método de cálculo y evolución en el BOE o si se alinea con el Tribunal de Justicia de la Unión Europea que abrió la puerta a anular el índice por falta de transparencia en su comercialización.
La deliberación del asunto no implica que haya sentencia de inmediato ni que se avance el fallo ese mismo día, aunque, en determinadas ocasiones lo adelanten. Sin embargo, en esta hay que esperar a que haya sentencia para conocer su resolución, algo para lo que aún no hay fecha, según las fuentes jurídicas consultadas.
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No obstante, esta espera se encuentra entre los tiempos habituales del alto tribunal. Un ejemplo cercano es el de la macrodemanda de 840 clientes contra 40 entidades por las cláusulas suelo que el Supremo deliberó el pasado 4 de junio sin avanzar el fallo y la sentencia se conoció quince días después, el 19 de junio.
Devoluciones millonarias
La relevancia del fallo del tribunal es clave tanto para el sector financiero como para los clientes. Se estima que entorno a un millón de familias tienen hipotecas IRPH y la exposición de las principales entidades cotizadas a estos préstamos oscila en los 15.600 millones de euros, según los datos avanzados por los propios bancos en 2019. Sin embargo, Goldman Sachs apuntó ese mismo año que el golpe para la banac podría ascender a 44.000 millones de euros entre devoluciones y costas procesales.
Estas hipotecas han vuelto al primer plano después de la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) del 12 de diciembre que abrió la puerta a anular este índice por falta de transparencia. Concretamente, instó a los jueces españoles a revisar caso por caso para comprobar especialmente dos asuntos: uno, que el contrato hiciera referencia a que el índice, su método de cálculo y evolución se publican periódicamente en el BOE; y dos, que aludiera a la Circular que emitió el Banco de España sobre el IRPH en 1994.
Esta Circular recordaba a las entidades que el índice se calcula en base a la TAE (Tasa Anual Equivalente) media a la que los bancos y cajas daban hipotecas en los últimos tres años. La TAE, además de intereses, engloba las comisiones y gastos que pagan los usuarios por los crédito. Por tanto, el órgano supervisor avisaba a la banca de que, en caso de que los préstamos se encarecieran mucho, debían aplicar un diferencial negativo sobre el IRPH para ayudar a bajar el precio. El TJUE concluyó que, a falta de mención directa en el contrato a estos elementos, el IRPH podía declararse nulo.
En caso de que el Supremo acoja esta jurisprudencia, abriría un melón para bancos y clientes, porque debería aclarar si las entidades deben sustituir el IRPH por el euríbor en caso de que se declare nulo; así como la posibilidad de devolverles los intereses pagados de más.
Reclamaciones masivas
Del mismo modo, y en base a la jurisprudencia del propio TJUE y del Supremo, abriría la puerta a demandas masivas de los clientes ya que ambos tribunales han aclarado que el plazo para reclamar (y por tanto la prescripción)comienza a correr una vez que el usuario medio y considerablemente informado tiene constancia de que la cláusula era abusiva, hecho que se da con la firmeza de la sentencia, a menos que el banco pueda demostrar lo contrario.