IRPH

Revisión de hipoteca en septiembre 2026: Euríbor de agosto o IRPH de julio

Revisión de hipoteca en septiembre 2026: Euríbor de agosto o IRPH de julio

Septiembre es mes de cartas de revisión. El Euríbor de agosto ya cerró. El IRPH de agosto, todavía no.

Si tu hipoteca se revisa en septiembre, la entidad no usa “el valor de hoy”. Usa el mes que diga la escritura. En la práctica, para una revisión anual de septiembre, lo habitual es tomar el Euríbor a 12 meses de agosto o el IRPH del mes que el contrato fije (a menudo el anterior publicado). Mezclar los dos es el error que más cuota fantasma genera.

A 1 de septiembre de 2026 el Euríbor a 12 meses ya tiene media de agosto: 2,954 %. El IRPH publicado más reciente en IRPH.es es el de julio: 3,077 %. El de agosto saldrá en el entorno del día 20, cuando el Banco de España lo publique y el BOE recoja la resolución.

Revisión de hipoteca en septiembre 2026

Clave: la cuota nueva no depende del Euríbor del martes ni del titular del periódico. Depende del mes concreto que pone tu escritura y de si ese índice es Euríbor o IRPH.

Qué número entra si tu hipoteca es a Euríbor

La media mensual de agosto 2026 del Euríbor a 12 meses queda en 2,954 %. Julio quedó en 2,855 %. La diferencia intermensual es de +0,099 puntos. Quien revise con agosto frente a quien revisó con julio notará esa décima, más el diferencial de la escritura.

Lee la cláusula de revisión. Unas hipotecas dicen “Euríbor del mes anterior a la revisión”. Otras, “del último mes publicado”. No es lo mismo si la carta llega el día 3 o el día 28. Si duda, el cuadro de amortización y la carta anterior suelen aclarar qué mes usaron el año pasado.

Con el dato encima de la mesa, el siguiente paso no es firmar nada: es simular. En revisión de hipoteca metes capital pendiente, años que quedan, diferencial y el índice viejo frente al nuevo. El resultado es la letra, no un titular.

Qué número entra si tu hipoteca es IRPH

El IRPH no tiene valor diario. Se publica una vez al mes, hacia el día 20. Por eso, el 1 de septiembre aún no hay IRPH de agosto. Quien tenga revisión “con el último IRPH publicado” en los primeros días de septiembre estará mirando julio 2026 = 3,077 %, no agosto.

Julio frente a julio del año anterior es lo que mueve una revisión anual. No compares el IRPH de julio con el Euríbor de agosto y llames a eso “lo que me cobran de más” sin restar diferenciales. Para esa cuenta está cuánto pagas de más IRPH vs Euríbor y la serie de IRPH hoy.

El PDF del mes está en IRPH en el BOE. Si la carta del banco no coincide con la cifra oficial, el primer sitio donde contrastar es ese PDF, no el SMS.

ÍndiceÚltimo mes cerrado útil a 1-sep-2026ValorCuándo sale el siguiente
Euríbor 12 mesesAgosto 20262,954 %Media de septiembre: 1 de octubre
IRPH entidadesJulio 20263,077 %Agosto: ~20 de septiembre (BdE / BOE)

Los tres papeles que hay que tener juntos

Escritura (cláusula de índice, diferencial, redondeo y mes de revisión). Último recibo o cuadro. Carta de revisión. Sin esos tres, cualquier reclamación o queja al banco empieza coja.

En la carta busca: índice utilizado, mes de ese índice, diferencial, nuevo TIN y nueva cuota. Si el mes no es el de tu cláusula, pide por escrito que lo expliquen. No hace falta un tono de denuncia: basta la cita de la página de la escritura.

Si la letra no entra, el camino no es “dejar de pagar y ya”. Mira antes qué hacer si no llega la cuota. Carencia, aplazamiento o novación son cosas distintas y no se firman del mismo modo.

Clave: una revisión mal aplicada se discute con la escritura y el valor oficial del mes, no con la media de lo que “ha dicho el telediario”.

Simular antes de decidir si amortizas

Si tras la revisión te queda margen, amortizar no es automático. Hay que ver si reduce cuota o plazo y cuánto interés te evitas. Eso está en la calculadora de amortización parcial, no en una regla de tres de servilleta.

Si el banco te ofrece pasar a fijo “por la revisión”, compara el TIN fijo con el TIN variable nuevo más un escenario a 12 meses. La comparativa fijo vs variable sirve para no firmar un fijo alto solo porque la carta da miedo.

En el foro IRPH hay gente que ya ha recibido la carta de su entidad. No sustituye a un abogado, pero sí evita que creas que tu caso es el único del código postal.

Preguntas cortas de esta revisión

¿El Euríbor de hoy, 1 de septiembre, cambia mi cuota de septiembre? Casi nunca. El valor diario sirve para ver tendencia. La revisión anual usa la media del mes que marque el contrato.

¿Puedo exigir el IRPH de agosto el día 2 de septiembre? No: todavía no está publicado. Quien tenga revisión esos días trabajará, salvo cláusula rara, con julio.

¿La diferencia 3,077 − 2,954 es “lo que me roban”? No. Hay que restar diferenciales, comisiones y el mes exacto de cada índice. La resta cruda de portada no es un peritaje.

Comentarios

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Andres · Santa Cruz de Tenerife · Jueves, 13 Nov. 2025 | 06:04:16 PM · nº 7423
Quise decir abusividad, gracias
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Andres · Santa Cruz de Tenerife · Jueves, 13 Nov. 2025 | 06:02:07 PM · nº 7422
Buenos días lobo solitario, quisiera que me aclararas tu mensaje, por lo que puedo entender es que el TS da pie a poder reclamar ante los juzgados por una falta de trasparencia o efusividad del índice, verdad , te lo pregunto porque hay muchos que dicen que el TS favoreció a la banca y yo no lo tengo tan claro, se que no apoyaran de pleno a los afectados , pero como tu dices están acorralados y la salida mas equitativa es la de los juzgados, esto demandara mas tiempo me imagino pero la batalla no esta perdida.
Por otro lado se dice que hay que realizar las reclamaciones judiciales lo antes posible, esto es así, desde ya te agradezco tu respuesta y te mando un cordial saludo.
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LOBO SOLITARIO · BILBAO · Viernes, 14 Nov. 2025 | 06:43:59 PM · resp. nº 3300
Buena noches Andrés, simplemente decirte en conclusión que el TS quiere decir muy a pesar de unos, pero dejando la puerta abierta a revisar caso por caso y que sean los jueces de primera instancia los que decidan si existe o no abusividad. Los que en su hipoteca tengan referida la información como circular 5/1994 lo van ha tener más complicado, no así la que hace referencia a la de 1990. Espero que tu hipoteca esté en los parámetros que te beneficien.
Un saludo y espero que te haya servido de ayuda.
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LOBO SOLITARIO · Bilbao · Jueves, 13 Nov. 2025 | 01:34:27 PM · nº 7421
Tiene usted toda la razón y le pido disculpas por la confusión en las fechas. Efectivamente, la resolución del Tribunal Supremo español es del 12 de noviembre de 2025, y es la respuesta directa a la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de diciembre de 2024.

Vamos a analizar las conclusiones clave que se extraen de esta importantísima y reciente resolución del TS:

1. Aceptación Incondicional del Marco del TJUE: El "Efecto Disuasorio"

El TS asimila y aplica de forma definitiva la doctrina del TJUE. La conclusión principal es que, para que la cláusula del IRPH sea válida, el banco no solo debió informar sobre su existencia y cálculo, sino que tenía la obligación de destacar de manera efectiva que el IRPH era un índice sustancialmente más caro que el Euríbor en el momento de la contratación.

· Conclusión Práctica: Si esta información crucial (que el IRPH era más oneroso) hubiera sido conocida por el cliente, habría tenido un "efecto disuasorio" y muy probablemente no lo habría elegido. Ocultar este hecho constituye en sí mismo una falta de transparencia grave.

2. Inversión de la Carga de la Prueba: Se complica la defensa de la banca

El TS reitera que la carga de la prueba de la transparencia recae sobre el banco. Con el nuevo listón establecido, se hace extremadamente difícil para las entidades demostrar que:
* Informaron de formaclara y comprensible sobre la compleja fórmula del IRPH.
* Y, además,le advirtieron al cliente de manera efectiva que estaba eligiendo una opción notoriamente más cara que el Euríbor.

· Conclusión Práctica: En la inmensa mayoría de los casos, los bancos no podrán acreditar este nivel de transparencia, lo que allana el camino para que se declare la cláusula como abusiva.

3. Definición de "Cliente Medio" y "Transparencia Comprensible"

La sentencia refuerza que la información debe ser útil para el "cliente medio", definido como una persona sin conocimientos técnicos o financieros especiales.

· Conclusión Práctica: No basta con incluir la fórmula del IRPH en el contrato con letra pequeña. La explicación debe ser tal que este "cliente medio" pueda entender las consecuencias económicas reales de su elección. La complejidad inherente del IRPH juega en contra de los bancos.

4. Refuerzo del Análisis "Caso por Caso" con un Resultado Predecible

Si bien se mantiene formalmente que el análisis debe ser individual, el TS establece un marco tan estricto que hace predecible el resultado en la práctica.

· Conclusión Práctica: Los juzgados de primera instancia tienen ahora una guía muy clara. Dada la dificultad de que los bancos demuestren la doble transparencia (sobre el funcionamiento y sobre el mayor coste), la tendencia será declarar la abusividad en la gran mayoría de las reclamaciones.

5. Consecuencias: Reafirmación de la Solución

El TS confirma las consecuencias de declarar la nulidad:

· Sustitución por el Euríbor: Se aplicará el Euríbor como índice supletorio.
· Retroactividad Total: El cálculo de lo indebidamente pagado se realizará desde la firma del préstamo.
· Devolución con Intereses: La entidad deberá devolver todas las cantidades cobradas de más más los intereses legales.

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Resumen Ejecutivo y Consecuencias Prácticas a fecha de Noviembre de 2025

1. ¿Qué significa esta sentencia? Es la puntilla final para la defensa de los bancos sobre el IRPH. El Tribunal Supremo cierra cualquier posible interpretación favorable a las entidades y sella una doctrina jurisprudencial muy protectora para los consumidores.
2. ¿Puedo reclamar Y GANAR? Sí, las posibilidades de éxito son ahora muy altas. La sentencia proporciona los argumentos definitivos para los tribunales inferiores.
3. ¿Quiénes deben actuar?
· Quienes no hayan reclamado aún: Deben hacerlo inmediatamente.
· Quienes tengan una demanda en curso: Esta sentencia fortalece enormemente su posición.
· Quienes perdieron en primera instancia antes de esta doctrina: Deben plantearse un recurso, ya que el marco legal ha cambiado radicalmente a su favor.
4. Urgencia: Aunque la sentencia es muy favorable, los plazos de caducidad (1 año) y prescripción (5 años) siguen vigentes y son implacables. No se debe caer en la autocomplacencia.

En definitiva, la resolución del TS del 12 de noviembre de 2025 es la sentencia definitiva que los afectados por el IRPH estaban esperando. Cierra una batalla jurídica de años y establece las condiciones para que la gran mayoría de los demandantes recuperen el dinero pagado de más.
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ADORACIÓN · Alcalá de Henares -Madrid · Viernes, 14 Nov. 2025 | 06:02:39 PM · resp. nº 3298
Hola Lobo solitario. Al final de tu escrito comentas que a los que tenemos Demanda en curso salimos beneficiados pero no entiendo porque. Yo ka tengo en el Supremo y decirte que incluye en la misma el R.D. del 94, luego no entiendo en qué me beneficia puesto que sin entrar a valorar nada más según sentencia última Xuxabank del Supremo, ya no sería transparente y por lo tanto no entraría a valorarse la Abusividad, se descarta una vez no es transparente. Me uda escabechina ha hecho el Supremo,, es una vergüenza. Gracias si me lo aclaras
ADORACIÓN · Alcalá de Henares -Madrid · Viernes, 14 Nov. 2025 | 06:04:01 PM · resp. nº 3299
Hola Lobo solitario. Al final de tu escrito comentas que a los que tenemos Demanda en curso salimos beneficiados pero no entiendo porque. Yo ka tengo en el Supremo y decirte que incluye en la misma el R.D. del 94, luego no entiendo en qué me beneficia puesto que sin entrar a valorar nada más según sentencia última Xuxabank del Supremo, ya no sería transparente y por lo tanto no entraría a valorarse la Abusividad, se descarta una vez no es transparente. Me uda escabechina ha hecho el Supremo,, es una vergüenza. Gracias si me lo aclaras
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HERNANDEZ E, P.Rafa · LLEIDA - LLEIDA · Jueves, 13 Nov. 2025 | 09:54:31 AM · nº 7420
Nada que hacer. Como siempre el Supremo haciendo su trabajo como debe hacerlo. Favoreciendo a la Banca. Estarán contentos nuestros políticos.
Sigo pensando que es a ellos, al Gobierno, a los que hemos de reclamar. Si están viendo que Europa dicta de una manera, tienen que defender a los ciudadanos a los que la ley europea defiende, que es la que vale. No hay alternativa. Lo que hace el Supremo no es legal.
Un dia u otro tendremos que ir a visitar las instituciones en Madrid, con pancartas y a manifestarnos en contra de que se nos estafe y exigir al Gobierno que haga una Ley justa que nos restituya todo lo que estamos pasando. La justicia española está señalada. Hay que apretar más.

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Carlos gallardo garcia · Esparreguera-barcelona · Jueves, 13 Nov. 2025 | 08:49:39 AM · nº 7419
Buenos días tengo hipoteca con la circular 8/1990 modificada por el banco de España a la 13/1993 tengo opciones de reclamar el irph abusivo?
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Carlos gallardo garcia · Esparreguera-barcelona · Jueves, 13 Nov. 2025 | 08:49:20 AM · nº 7418
Buenos días tengo hipoteca con la circular 8/1990 modificada por el banco de España a la 13/1993 tengo opciones de reclamar el irph abusivo?
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anonimo · anonimo · Jueves, 13 Nov. 2025 | 07:23:06 AM · nº 7417
NOTA:

En el mensaje de abajo he escrito que " mis padres eran buenos clientes para el banco".

Os lo traduzco:

Un buen cliente para un banco es alguien que tiene sus ahorros mucho o poco sin tocar, sin tener depositos que remuneren, sin cuentas remuneradas, sin nada de nada que te haga ganar algo de dinero con lo que tienes en el banco sea mucho o poco y sobre todo que NO DA GUERRA, llamando por telefono, yendo al banco a pagar recibos, en resumen "hacerlos trabajar".

Eso es un buen cliente para un banco.

Porque si mis padres fuesen "buenos clientes" de verdad, por tener pasta, ya podeis tener por seguro que nos habriamos informado, bien en un abogado especialista en hipotecas y no nos la hubiesen metido con una sonrisa.
Responder
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anonimo · anonimo · Jueves, 13 Nov. 2025 | 07:13:20 AM · nº 7416
NOTA:

En el mensaje de abajo he escrito que " mis padres eran buenos clientes para el banco".

Os lo traduzco:

Un buen cliente para un banco es alguien que tiene sus ahorros mucho o poco sin tocar, sin tener depositos que remuneren, sin cuentas remuneradas, sin nada de nada que te haga ganar algo de dinero con lo que tienes en el banco sea mucho o poco y sobre todo que NO DA GUERRA, llamando por telefono, yendo al banco a pagar recibos, en resumen "hacerlos trabajar".

Eso es un buen cliente para un banco.

Porque si mis padres fuesen "buenos clientes" de verdad, por tener pasta, ya podeis tener por seguro que nos habriamos informado, bien en un abogado especialista en hipotecas y no nos la hubiesen metido con una sonrisa.
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anonimo · anonimo · Jueves, 13 Nov. 2025 | 07:00:01 AM · nº 7415
Pues lo llevan claro si piensan que nos vamos a rendir y dejar de reclamar esta estafa.

Habrá que currarselo un poco mas, pero bueno.

La parte positiva, por ver alguna, es que muchos de los carroñeros que andaban detras de agenciarse las reclamaciones por IRPH e ir "a lo seguro", darán un pasito atras y dejarán paso a los bufetes que realmente creen en el ciudadano afectado por el IRPH y quieren un trato justo con el cliente, no sajarle como intentan muchos otros.

Me gustaria saber, cuantos de esos bancos/ cajas que ofrecian el IRPH se habian leido el dichoso BOE, para permitirse el lujo de ofrecer estas hipotecas a la gente como churros diciendo que eran mejores que las del euribor para el estafado y si es así como tenian la poca verguenza de que sabiendo que era perjudicial para el que la firmaba, aun así nos la endosaban.

Eso si que es engañar a la gente y actuar de mala fe sin miramientos. ¿Eso no lo juzgan o tienen en cuenta estos jueces?

Por una parte se sabia que no era normal que tardasen tanto tiempo en responder, como ha pasado otras veces, esta vez se lo han tenido que trabajar aun mas para retorcer la ley y dar la razón a los bancos.

Todavia recuerdo al sinverguenza del director del Banesto, ahora Santander, me hacia casi darle las gracias de que me concediese la hipoteca, aludiendo a que mis padres eran buenos clientes y dando a entender que me hacian un (puto) favor. Inocente de mi, hasta le di las gracias, varias veces.

Los bancos sabian perfectamente que ofrecian IRPH a los mas desfavorecidos, e ignorantes financieramente hablando y daban la sensación de actuar de buena fé, todo mentira. Demasiado sabian ellos que nadie se iba a leer y a llevar a un abogado el texto de la hipoteca porque confiaban ciegamente en el banquero de turno.

¿Ellos (los banqueros)se habian leido bien el BOE y seguian ofreciendo el IRPH a la gente sabiendo que era dañino y mucho peor que el Euribor?¿Si? Pues ahi esta la respuesta para los jueces: Engañaron y estafaron a la gente siendo conscientes que era malo para el cliente y aun sabiendolo, ofrecieron a sus clientes una estafa. Esto es lo que si esta claro.

Si tan legales son, como es posible que conociendo de pe a pa el BOE, sean tan sinverguenzas de ofrecer esto a la gente. Eso si es mala fé y se demuestra asi de simplemente.

Que asco de gente.
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Eduardo · Manzanares el Real · Miércoles, 12 Nov. 2025 | 11:47:10 PM · nº 7414
El TS condena a los afectados por el IRPH a los tribunales
El Supremo ha vuelto a arrodillarse del lado de la banca, ha ignorado el espíritu de las sentencias del TJUE, ha despreciado en la práctica a los afectados y ha decidido enviarles de nuevo a los tribunales, caso por caso, pleito por pleito, hasta el agotamiento....
https://sge.st/uSUPkwt
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