Revisión de hipoteca en septiembre 2026: Euríbor de agosto o IRPH de julio
Septiembre es mes de cartas de revisión. El Euríbor de agosto ya cerró. El IRPH de agosto, todavía no.
Si tu hipoteca se revisa en septiembre, la entidad no usa “el valor de hoy”. Usa el mes que diga la escritura. En la práctica, para una revisión anual de septiembre, lo habitual es tomar el Euríbor a 12 meses de agosto o el IRPH del mes que el contrato fije (a menudo el anterior publicado). Mezclar los dos es el error que más cuota fantasma genera.
A 1 de septiembre de 2026 el Euríbor a 12 meses ya tiene media de agosto: 2,954 %. El IRPH publicado más reciente en IRPH.es es el de julio: 3,077 %. El de agosto saldrá en el entorno del día 20, cuando el Banco de España lo publique y el BOE recoja la resolución.
Clave: la cuota nueva no depende del Euríbor del martes ni del titular del periódico. Depende del mes concreto que pone tu escritura y de si ese índice es Euríbor o IRPH.
Qué número entra si tu hipoteca es a Euríbor
La media mensual de agosto 2026 del Euríbor a 12 meses queda en 2,954 %. Julio quedó en 2,855 %. La diferencia intermensual es de +0,099 puntos. Quien revise con agosto frente a quien revisó con julio notará esa décima, más el diferencial de la escritura.
Lee la cláusula de revisión. Unas hipotecas dicen “Euríbor del mes anterior a la revisión”. Otras, “del último mes publicado”. No es lo mismo si la carta llega el día 3 o el día 28. Si duda, el cuadro de amortización y la carta anterior suelen aclarar qué mes usaron el año pasado.
Con el dato encima de la mesa, el siguiente paso no es firmar nada: es simular. En revisión de hipoteca metes capital pendiente, años que quedan, diferencial y el índice viejo frente al nuevo. El resultado es la letra, no un titular.
Qué número entra si tu hipoteca es IRPH
El IRPH no tiene valor diario. Se publica una vez al mes, hacia el día 20. Por eso, el 1 de septiembre aún no hay IRPH de agosto. Quien tenga revisión “con el último IRPH publicado” en los primeros días de septiembre estará mirando julio 2026 = 3,077 %, no agosto.
Julio frente a julio del año anterior es lo que mueve una revisión anual. No compares el IRPH de julio con el Euríbor de agosto y llames a eso “lo que me cobran de más” sin restar diferenciales. Para esa cuenta está cuánto pagas de más IRPH vs Euríbor y la serie de IRPH hoy.
El PDF del mes está en IRPH en el BOE. Si la carta del banco no coincide con la cifra oficial, el primer sitio donde contrastar es ese PDF, no el SMS.
| Índice | Último mes cerrado útil a 1-sep-2026 | Valor | Cuándo sale el siguiente |
|---|---|---|---|
| Euríbor 12 meses | Agosto 2026 | 2,954 % | Media de septiembre: 1 de octubre |
| IRPH entidades | Julio 2026 | 3,077 % | Agosto: ~20 de septiembre (BdE / BOE) |
Los tres papeles que hay que tener juntos
Escritura (cláusula de índice, diferencial, redondeo y mes de revisión). Último recibo o cuadro. Carta de revisión. Sin esos tres, cualquier reclamación o queja al banco empieza coja.
En la carta busca: índice utilizado, mes de ese índice, diferencial, nuevo TIN y nueva cuota. Si el mes no es el de tu cláusula, pide por escrito que lo expliquen. No hace falta un tono de denuncia: basta la cita de la página de la escritura.
Si la letra no entra, el camino no es “dejar de pagar y ya”. Mira antes qué hacer si no llega la cuota. Carencia, aplazamiento o novación son cosas distintas y no se firman del mismo modo.
Clave: una revisión mal aplicada se discute con la escritura y el valor oficial del mes, no con la media de lo que “ha dicho el telediario”.
Simular antes de decidir si amortizas
Si tras la revisión te queda margen, amortizar no es automático. Hay que ver si reduce cuota o plazo y cuánto interés te evitas. Eso está en la calculadora de amortización parcial, no en una regla de tres de servilleta.
Si el banco te ofrece pasar a fijo “por la revisión”, compara el TIN fijo con el TIN variable nuevo más un escenario a 12 meses. La comparativa fijo vs variable sirve para no firmar un fijo alto solo porque la carta da miedo.
En el foro IRPH hay gente que ya ha recibido la carta de su entidad. No sustituye a un abogado, pero sí evita que creas que tu caso es el único del código postal.
Preguntas cortas de esta revisión
¿El Euríbor de hoy, 1 de septiembre, cambia mi cuota de septiembre? Casi nunca. El valor diario sirve para ver tendencia. La revisión anual usa la media del mes que marque el contrato.
¿Puedo exigir el IRPH de agosto el día 2 de septiembre? No: todavía no está publicado. Quien tenga revisión esos días trabajará, salvo cláusula rara, con julio.
¿La diferencia 3,077 − 2,954 es “lo que me roban”? No. Hay que restar diferenciales, comisiones y el mes exacto de cada índice. La resta cruda de portada no es un peritaje.
Los tipos medios de préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda libre de los bancos y del conjunto de entidades, lo son de forma rigurosa, pues incorporan además el efecto de las comisiones. Por tanto, su simple utilización directa como tipos contractuales implicaría situar la tasa anual equivalente de la operación hipotecaria por encima del tipo practicado por el mercado. Para igualar la TAE de esta última con la del mercado sería necesario aplicar un diferencial negativo, cuyo valor variaría según las comisiones de la operación y la frecuencia de las cuotas. A título orientativo, la Circular adjunta (Anexo IX) una tabla de diferenciales para los tipos, comisiones y frecuencia de las cuotas, más usuales en la actualidad. En rigor, esta tabla no es útil para decodificar el tipo activo de las cajas de ahorros, por las peculiaridades de su confección.
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En consecuencia, el índice IRPH, elaborado y publicado por el Banco de España, no recoge un tipo de interés propiamente dicho, sino lo que se conoce como una TAE, que incluye intereses y comisiones, y por tanto el precio total de las operaciones financieras, siendo necesario elaborar tablas como las propuestas en el anexo correspondiente para decodificar el interés incluido en este índice. Lo que a su vez, se declara imposible por el propio Banco de España para las Cajas, y por tanto para el conjunto de entidades que las incluyen. Siendo sólo posible lo mismo en el caso del IRPH Bancos, que por otro lado ya ha sido dejado de publicar a su vez por otros motivos en 2013. Sin embargo las entidades financieras, haciendo caso omiso al Banco de España, han seguido incorporando directamente el IRPH bajo el epígrafe INTERES, hasta en más de un millón de contratos hipotecarios de mercado con los consumidores. Y lejos de aplicar ningún diferencial negativo, lo hacen pasar por tipo de interés oficial, como el Euribor, y por tanto a que añaden comisiones bajo el epígrafe correspondiente, y el diferencial sobre dicho interés a modo de margen de beneficio sobre el precio del dinero. En consecuencia, facturan comisiones como interés, por servicios que no prestan, a lo largo de toda la vida del préstamo, inflando artificialmente los intereses de dichos préstamos. A raíz de la denuncia ante la administración de justicia, al hacerse evidente este fraude con la bajada sostenida del interés oficial del dinero, que no era seguida por la bajada de la hipoteca para estos consumidores, y ante la insistencia de hacer pasa dicho índice por un tipo de interés oficial por parte de las entidades ante la administración de justicia, las entidades pueden no sólo haber estado practicando este fraude con los consumidores, sino con otras administraciones públicas como la de Hacienda, y haber estado ocultando con ello millones de beneficios.
En suma el IRPH no sólo no es un tipo de interés oficial, es una TAE que incorpora los costes por servicios de la operación, distintos del precio del dinero o interés propiamente dicho, compuesto a su vez por el precio o tipo de interés oficial, más diferencial o margen de beneficio directo del banco sobre el precio oficial.
IRPH= Media ( C + I), donde
C= Comisiones = Coste por servicios I= Intereses= ( P= precio oficial= tipo de interés oficial del dinero) + (B= Beneficio = diferencial aplicado sobre el precio oficial del dinero)
En dicha fórmula, el Euribor corresponde a P. Sin embargo, las entidades financieras han estado utilizando en los contratos con los consumidores el IRPH a modo de Euribor, diciendo que se trataba de un tipo de interés oficial del dinero, más estable. Lo que es absolutamente falso. No sólo es que no se trata de intereses, sino de un conjunto de intereses y comisiones, y por tanto no se puede utilizar bajo el epígrafe intereses en los contratos, sino que es imposible con la información disponible saber cual es realmente el interés sin las comisiones que se recoge en ese índice, y por tanto poder hacer una comparación real con las ofertas referenciadas al Euribor.
Si a lo mismo añadimos, que a diferencia de las cláusulas suelo, esta práctica está expresamente prohibida desde 1994 a las entidades financieras por el Banco de España, tras la citada directiva de transparencia de la CEE de 1993, tenemos que todos los intereses con IRPH posteriores a dicha directiva facturados por las entidades financieras en España, son nulos y han de ser reintegrados a los consumidores. Sin que quepa, como ocurre con las cláusulas suelo, sustituir dicha cláusula nula por ninguna otra.
Aproximadamente 1,3 millones de familias tienen en los intereses de sus hipotecas este índice. El cálculo del IRPH se considera además fácilmente manipulable por lo que está considerado abusivo según algunas normativas europeas.2