Revisión de hipoteca en septiembre 2026: Euríbor de agosto o IRPH de julio

Septiembre es mes de cartas de revisión. El Euríbor de agosto ya cerró. El IRPH de agosto, todavía no.

Si tu hipoteca se revisa en septiembre, la entidad no usa “el valor de hoy”. Usa el mes que diga la escritura. En la práctica, para una revisión anual de septiembre, lo habitual es tomar el Euríbor a 12 meses de agosto o el IRPH del mes que el contrato fije (a menudo el anterior publicado). Mezclar los dos es el error que más cuota fantasma genera.

A 1 de septiembre de 2026 el Euríbor a 12 meses ya tiene media de agosto: 2,954 %. El IRPH publicado más reciente en IRPH.es es el de julio: 3,077 %. El de agosto saldrá en el entorno del día 20, cuando el Banco de España lo publique y el BOE recoja la resolución.

Revisión de hipoteca en septiembre 2026

Clave: la cuota nueva no depende del Euríbor del martes ni del titular del periódico. Depende del mes concreto que pone tu escritura y de si ese índice es Euríbor o IRPH.

Qué número entra si tu hipoteca es a Euríbor

La media mensual de agosto 2026 del Euríbor a 12 meses queda en 2,954 %. Julio quedó en 2,855 %. La diferencia intermensual es de +0,099 puntos. Quien revise con agosto frente a quien revisó con julio notará esa décima, más el diferencial de la escritura.

Lee la cláusula de revisión. Unas hipotecas dicen “Euríbor del mes anterior a la revisión”. Otras, “del último mes publicado”. No es lo mismo si la carta llega el día 3 o el día 28. Si duda, el cuadro de amortización y la carta anterior suelen aclarar qué mes usaron el año pasado.

Con el dato encima de la mesa, el siguiente paso no es firmar nada: es simular. En revisión de hipoteca metes capital pendiente, años que quedan, diferencial y el índice viejo frente al nuevo. El resultado es la letra, no un titular.

Qué número entra si tu hipoteca es IRPH

El IRPH no tiene valor diario. Se publica una vez al mes, hacia el día 20. Por eso, el 1 de septiembre aún no hay IRPH de agosto. Quien tenga revisión “con el último IRPH publicado” en los primeros días de septiembre estará mirando julio 2026 = 3,077 %, no agosto.

Julio frente a julio del año anterior es lo que mueve una revisión anual. No compares el IRPH de julio con el Euríbor de agosto y llames a eso “lo que me cobran de más” sin restar diferenciales. Para esa cuenta está cuánto pagas de más IRPH vs Euríbor y la serie de IRPH hoy.

El PDF del mes está en IRPH en el BOE. Si la carta del banco no coincide con la cifra oficial, el primer sitio donde contrastar es ese PDF, no el SMS.

Índice	Último mes cerrado útil a 1-sep-2026	Valor	Cuándo sale el siguiente
Euríbor 12 meses	Agosto 2026	2,954 %	Media de septiembre: 1 de octubre
IRPH entidades	Julio 2026	3,077 %	Agosto: ~20 de septiembre (BdE / BOE)

Los tres papeles que hay que tener juntos

Escritura (cláusula de índice, diferencial, redondeo y mes de revisión). Último recibo o cuadro. Carta de revisión. Sin esos tres, cualquier reclamación o queja al banco empieza coja.

En la carta busca: índice utilizado, mes de ese índice, diferencial, nuevo TIN y nueva cuota. Si el mes no es el de tu cláusula, pide por escrito que lo expliquen. No hace falta un tono de denuncia: basta la cita de la página de la escritura.

Si la letra no entra, el camino no es “dejar de pagar y ya”. Mira antes qué hacer si no llega la cuota. Carencia, aplazamiento o novación son cosas distintas y no se firman del mismo modo.

Clave: una revisión mal aplicada se discute con la escritura y el valor oficial del mes, no con la media de lo que “ha dicho el telediario”.

Simular antes de decidir si amortizas

Si tras la revisión te queda margen, amortizar no es automático. Hay que ver si reduce cuota o plazo y cuánto interés te evitas. Eso está en la calculadora de amortización parcial, no en una regla de tres de servilleta.

Si el banco te ofrece pasar a fijo “por la revisión”, compara el TIN fijo con el TIN variable nuevo más un escenario a 12 meses. La comparativa fijo vs variable sirve para no firmar un fijo alto solo porque la carta da miedo.

En el foro IRPH hay gente que ya ha recibido la carta de su entidad. No sustituye a un abogado, pero sí evita que creas que tu caso es el único del código postal.

Preguntas cortas de esta revisión

¿El Euríbor de hoy, 1 de septiembre, cambia mi cuota de septiembre? Casi nunca. El valor diario sirve para ver tendencia. La revisión anual usa la media del mes que marque el contrato.

¿Puedo exigir el IRPH de agosto el día 2 de septiembre? No: todavía no está publicado. Quien tenga revisión esos días trabajará, salvo cláusula rara, con julio.

¿La diferencia 3,077 − 2,954 es “lo que me roban”? No. Hay que restar diferenciales, comisiones y el mes exacto de cada índice. La resta cruda de portada no es un peritaje.

Herramientas para esta revisión

Comentarios

francisco tora anton · almoradi-alicante · Jueves, 19 Sept. 2019 | 07:28:03 AM · nº 5439

hola buenos dias me gustaria saber en que situacion esta lo del irph si a salido a fabor nuestro y se puede reclamar ya o que alguien me diga como va por que con la riada que hemos tenido no me e podido enterar mucho sobre el tema mi hipoteca se que tiene la clausula irph y esta hecha del 2005 saludos.

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Ana · Madrid · Miércoles, 18 Sept. 2019 | 11:22:34 PM · nº 5438

Hola ISABEL DE MADRID, la verdad, me extraña mucho que tu hipoteca contenga la definición completa. Primero.- La definición que puse fue de IRPH CAJAS por tanto , si como tu dices tienes el IRPH CONJUNTO ENTIDADES, no puede coincidir con la que puse. La definición IRPH CONJUNTO ENTIDADES es "Se define como la media simple de los tipos de interés medios ponderados por los principales de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria de plazo igual o superior a tres años para adquisición de vivienda libre, que hayan sido iniciadas o renovadas en el mes a que se refiere el índice por los bancos, las cajas de ahorros y las sociedades de crédito hipotecario" AHORA ATENTAAAAAAAAAA, QUE SIGUEEEEEEE Y, ESTE ES EL PÁRRAFO IMPORTANTE "Dichos tipos de interés medios ponderados serán los tipos anuales equivalentes declarados al Banco de España para esos plazos por el colectivo de bancos, cajas de ahorro y sociedades de crédito hipotecario, de acuerdo con la norma segunda" Y sigue con la Fórmula..... FIJATE EN ESTE SEGUNDO PÁRRAFO

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MOURAD · CADIZ · Jueves, 19 Sept. 2019 | 06:54:01 PM · resp. nº 1551

hola ana.

me podieras pasar su Nº DE TFNO ,queria hacerle una consulta.

gracias de antemano.

Ana · Madrid · Jueves, 19 Sept. 2019 | 10:41:04 PM · resp. nº 1554

SÍ, claro, MOURAD. 659 47 39 02 .

Jose Matías · Barberá del Vallés-Barcelona · Miércoles, 18 Sept. 2019 | 07:54:21 PM · nº 5437

¿Alguien ha recurrido al Tribunal Supremo? ¿cuanto tiempo puede tardar desde que recurres una sentencia de segunda instancia hasta llegar al TS de España?
el 10 de octubre tengo mi segundo juicio en la audiencia provincial de Barcelona, supongo que darán la razón al banco y tendré que recurrir al supremo, solo espero que salga antes la sentencia del tribunal europeo que no la mía del supremo de España.
Saludos y gracias!!

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Jose Antonio · Mollet del valles-Barcelona · Miércoles, 18 Sept. 2019 | 08:20:08 PM · resp. nº 1543

Hola Jose Matías, cuánto ha tardado en darte fecha para el juicio en el provincial de Barcelona desde que entregasteis la apelación.
Lo digo porque yo en octubre hará 1 año que entramos la apelación en el juzgado provincial de Barcelona y todavía no se la fecha del juicio. Es por tener una idea aproximada.
A nosotros en el juzgado de 1ª instancia de Mollet le dieron la razón al Banco.
A ver si tenemos suerte y sale la sentencia de Europa antes.
Gracias

Elisabet · Barcelona · Jueves, 19 Sept. 2019 | 07:58:53 PM · resp. nº 1552

Hola, nosotros hicimos recurso de apelacion en febrero y después de 9 meses hemos tenido juicio el 12 de septiembre hemos tenido juicio en audiencia Provincial de Barcelona, una semana después, sentencia a favor del Banco, no me lo puedo creer, nos condenan a costas 3500€. Pues nada ahora recurso casacion al tribunal Supremo , o perdemos mucho o ganamos mucho pero a luchar hasta el final!!

Jose Antonio · Mollet del Valles-Barcelona · Jueves, 19 Sept. 2019 | 09:23:07 PM · resp. nº 1553

Elisabet lo siento mucho, lo que pasas en Catalunya no tiene nombre, en la mayoría de provincias lo tienen todo parado a espera de lo que suceda en Europa.
Pues nosotros presentamos la apelación a la Audiencia provincial de Barcelona en Octubre del 2018 y todavía no tenemos fecha de juicio.
Que abogado te están llevando el caso???
Mucho ánimo y a luchar hasta el final.

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Kike · Madrid · Miércoles, 18 Sept. 2019 | 04:45:43 PM · nº 5435

Hay un punto en las escrituras del préstamo donde hace referencia a la comunicación a la parte prestataria sobre el índice impuesto.
En algunos casos pone que no hace falta comunicación a la prestataria sobre es índice ya que es un índice oficial indicado por el banco de España.
Eso significa transparencia? Por qué me parece a mi que no...

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Joaquin · Terrassa · Miércoles, 18 Sept. 2019 | 03:39:11 PM · nº 5434

Hola buenas tardes,estoy un poco perdido en el tema,el caso es que mi.hipoteca es de caixabank y en el 2013 me congelaron el irph a un 3.93,nunca han querido negociar mi hipoteca y al día de hoy siguen sin querer,¿alguien que este en la misma situación ha recibido alguna noticia de caixabank?

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Isabel · Cadiz · Miércoles, 18 Sept. 2019 | 04:27:08 PM · resp. nº 1540

A mí a partir del día 10, no paran de llamarme, para ofrecer tonterías, pero claro, haber cómo reaccionó, solo les digo que no me interesan, y luego me vuelven a llamar, con otro número y siempre desde móvil,y antes ni existía para ellos, a por cierto es la Caixa

Israellobo · Toledo · Miércoles, 18 Sept. 2019 | 06:49:41 PM · resp. nº 1542

A mi igual me han llamado un par de veces y como ya les he dicho toda la información de que dispongo pues no intentan absurdeces. Está claro que acabarán negociando algo para ahorrarse costas e intereses

DAVID · BARCELONA · Miércoles, 18 Sept. 2019 | 08:26:23 PM · resp. nº 1544

Hola Joaquín, yo estoy igual con Caixabank. Con 3 directores de sucursal he intentado que me cambiaran a Euribor, pero sólo me saben decir que "no se puede". También tengo la hipoteca congelada desde 2013 porque no hay índice sustitutivo. Pero a mi no me llaman y si me han llamado alguna vez ha sido para venderme seguros, los desgraciados. Saludos

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Ana · Cádiz · Miércoles, 18 Sept. 2019 | 01:29:48 PM · nº 5433

No paro de leer aquí que cuando salga la sentencia es el momento para acudir al juzgado. Estoy de acuerdo en esperar la sentencia, pero no hay posibilidad de que cuando esto ocurra el gobierno saque un decreto para la devolución de lo cobrado de más como ocurrió con las clausulas suelo?

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Javier - Reclama Por Mí · Bizkaia · Miércoles, 18 Sept. 2019 | 01:46:09 PM · resp. nº 1538

Hola,

Sobre el Real Decreto-ley 1/2017 de 20 de enero que mencionas puedes leer las conclusiones en http://www.legaltoday.com/practica-juridica/civil/civil/el-gran-peligro-del-real-decreto-ley-12017-sobre-clausulas-suelo-las-medidas-compensatorias-de-su-disposicion-adicional-segunda

Cito un extracto del resumen final del artículo: "No podemos olvidar que, para una entidad financiera, el lograr la firma del consumidor en estos pactos supone un gran éxito. En efecto, la entidad logra: evitar un proceso judicial, con los costes que ello supone; diferir el pago de la cantidad que ha de devolver al cliente; la aceptación por parte del consumidor de compensaciones que, en la mayoría de los casos, no van a cubrir el total de la cantidad a devolver; asimismo, si bien en la mayoría de las reclamaciones es segura para la entidad la pérdida del cliente, en estos casos se logra retener al mismo durante meses o años. Igualmente, es sabido que se incluyen dentro de los objetivos individuales de los gestores bancarios la consecución de un número determinado de pactos extrajudiciales en los que, de forma expresa, se renuncia a cualquier tipo de reclamación futura tanto en vía judicial como extrajudicial. En efecto, es un gran éxito para la entidad bancaria.

Resulta evidente, por lo expuesto, que esta vía que destaca el mencionado Real Decreto-ley supone un gran peligro para la protección de los consumidores, que se suelen ver apartados de la protección y asistencia letrada, tan necesaria en estos casos, frente a la consecución de los objetivos comerciales de una entidad bancaria."

ISABEL · MADRID · Miércoles, 18 Sept. 2019 | 12:01:27 PM · nº 5432

hola Ana,eso lo pone en mi hipoteca,pero a mi no me lo explicaron y nunca me dijero en el tipo de referencia que tenia, me empece a dar cuenta cuando bajaron las hipotecas y la mia no, ¿se supone con esto no puedo reclamar? gracias ana

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Javier - Reclama Por Mí · Bizkaia · Miércoles, 18 Sept. 2019 | 01:21:15 PM · resp. nº 1537

Hola Isabel,

Ya se puede ver que no fuiste bien informada, pero aún no puedes reclamar judicialmente hasta la sentencia definitiva. Es un elemento clave del contrato el índice de referencia.

De todos modos, Y ESTO ES VÁLIDO PARA TODOS LOS AFECTADOS, el abogado general de la UE concluye: "Corresponde al juez nacional, al efectuar el control de la transparencia de la cláusula controvertida verificar, teniendo en cuenta el conjunto de circunstancias que rodearon la celebración del contrato, por una parte, si el contrato expone de manera transparente el método de cálculo del tipo de interés, de manera que el consumidor estuviera en condiciones de valorar, basándose en criterios precisos e inteligibles, las consecuencias económicas que del mismo se derivaban para él y, por otra parte, si este contrato cumple con todas las obligaciones de información previstas en la normativa nacional."

El abogado resume en la misma línea que se hizo sobre las cláusulas suelo al indicar que debe cumplir con "las exigencias de buena fe y equilibrio por la Directiva 93/13" y añade en el informe que dicha información "debe ser suficiente para que el consumidor pueda tomar una decisión prudente y con pleno conocimiento de causa en lo que se refiere al método de cálculo del tipo de interés aplicable al contrato de préstamo hipotecario y a los elementos que lo componen, especificando no solo la definición completa del índice de referencia empleado por este método de cálculo, sino también las disposiciones de la normativa nacional pertinentes que determinan dicho índice, y, – por otra parte, referirse a la evolución en el pasado del índice de referencia escogido."

Es decir, que hay muchos motivos por los que puede considerarse que se ha faltado a la transparencia. No uno solo.

Esto será, entre muchas otras cosas, un elemento clave en la vía judicial.

Pueden consultar gratuitamente a cualquier abogado de Reclama Por Mí por su caso particular.

Ana · Madrid · Martes, 17 Sept. 2019 | 10:30:30 PM · nº 5431

Hola JOSE DE GIJÓN,
Pues si te digo la verdad, despues de leer y releer las conclusiones, lo único que veo es , que el Abogado General se lava las manos en cuanto a los efectos de la nulidad. Por lo demás, no veo ninguna “grieta”, es más y, como ya expuse, además de abrir una nueva vía para declarar la nulidad – CONTROL DE CONTENIDO-, respecto de los requisitos de transparencias , si bien rechaza los que se proponían, EXIGE UNOS MÁS SENCILLOS , como que la cláusula que contiene el IRPH contenga la DEFINICIÓN COMPLETA – lo que en la inmensa mayoría de los préstamos no sucede- . EN RESUMEN, LOS REQUISITOS QUE EXIGE PARA CUMPLIR EL CONTROL DE TRANSPARENCIA SON MÁS SENCILLOS QUE LOS QUE SE PROPONÍAN . OJO.- VAMOS POR EL BUEN CAMINO PERO HAY QUE ESPERAR SENTENCIA

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Belén · Leganes · Miércoles, 18 Sept. 2019 | 06:01:27 PM · resp. nº 1541

Buenas tardes,

Yo he presentado la reclamación por el IRPH en mi entidad y muy amablemente me han respondido el siguiente escrito que adjunto (copia/pega del correo que he recibido)
Viene a decir que el IRPH es un índice oficial y que no hay una sentencia que acredite que sea abusivo y no transparente. Por lo que si no hay una sentencia que diga lo contrario creo que poco más se puede hacer contra los bancos.

Estimada Sra. Casas:
Nos referimos a su escrito recibido en este Servicio de Atención al Cliente con fecha 16/09/2019 , en el que nos comunica su opinión sobre el índice de referencia IRPH Entidades aplicado a su préstamo hipotecario, que considera que es abusivo, por lo que solicita que se aplique el índice sustitutivo previsto en el contrato.
Los índices IRPH son índices oficiales, elaborados y publicados por el Banco de España y por el Banco Central Europeo.
Los índices oficiales son los recomendados por el Banco de España para ser utilizados en los préstamos hipotecarios para compra de vivienda, por ser objetivos, fiables, muy accesibles y ampliamente difundidos, y por tanto, absolutamente transparentes y, obviamente, plenamente legales.
No existe ninguna norma, legal o reglamentaria, ni Jurisprudencia, que haya declarado el carácter abusivo de los índices IRPH. Al contrario, el Tribunal Supremo, en su sentencia número 669/2017, confirma la validez de dicho índice y su adecuada incorporación por parte de Kutxabank al caso en cuestión.
Le recordamos, por otro lado, que dicha sentencia del Tribunal Supremo no se ha visto afectada por ninguna resolución posterior.
Por otro lado, la Disposición Adicional 15ª de la Ley 14/2013, del 28/9/2013, estableció el Régimen de Transición para la desaparición de varios índices oficiales, entre los que estaban el IRPH Cajas y el IRPH Bancos.
El índice IRPH ENTIDADES por tanto no ha desaparecido, sigue siendo oficial y publicándose en el B.O.E., por lo que las condiciones pactadas en su contrato de préstamo hipotecario continúan plenamente vigentes.
En consecuencia no podemos compartir su opinión de que el índice IRPH Entidades aplicado a su préstamo sea abusivo o poco transparente, así como que esta Entidad haya aplicado incorrectamente los tipos variables previstos en el contrato de préstamo.
Por lo anterior, este Servicio no aprecia práctica financiera incorrecta en la actuación de esta Entidad.
Quedamos a su disposición y le saludamos atentamente.
Servicio de Atención al Cliente

Ana · Madrid · Martes, 17 Sept. 2019 | 09:50:41 PM · nº 5430

Hola ISABEL,
La cláusula que contiene el IRPH debe expresar la DEFINICIÓN COMPLETA que es esta, Por ejem en el supuesto de que el tipo sea IRPH CAJAS “ Se define como la media simple de los tipos de interés medios ponderados por los principales de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria de plazo igual o superior a tres años para adquisición de vivienda libre que hayan sido iniciadas o renovadas en el mes al que se refiere el índice por el conjunto de cajas de ahorro. Dichos tipos de interés medios ponderados serán los tipos anuales equivalentes declarados al Banco de España para esos plazos por el colectivo de cajas, de acuerdo con la norma segunda”. Si querésis saber la del resto de IRPH ( BANCOS, CECA…) las podéis encontrar en el ANEXO VIII de la CIRCULAR 5/1994 de 22 de julio.

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Pedro · Figueres, Girona · Miércoles, 18 Sept. 2019 | 06:20:19 AM · resp. nº 1536

Buenos dias Ana, y muchas gracias de antemano por participar e informarnos.
Comentas que en la cláusula de la hipoteca que contiene el IRPH tiene que haber la definición completa. Pus bien, en la mia, referenciada al IRPH cajas está la definición pero se omite la parte; "...dichos tipos de interés medios ponderados seran los tipos anuales equivalentes declarados al Banco de España para esos plazos por el colectivo de cajas de acuerdo con la norma segunda".
Me gustaría saber tu opinión al respecto.
Gracias y un saludo.
Pedro

Ana · Madrid · Miércoles, 18 Sept. 2019 | 10:57:00 PM · resp. nº 1545

Hola Pedro,

Lo que se achaca al IRPH CAJAS es que la media se hace con tipos de interes de anuales, por tanto, el hecho de que se omita, como en tu caso, el SEGUNDO PÁRRAFO que, precisamente es el que lo expresa, no sólo es que, no contenga la definición completa sino que omite la parte fundamental - lo cual denota MALA FE por parte del Banco- .

Olmo · Soria · Martes, 17 Sept. 2019 | 04:45:27 PM · nº 5429

Después de hacer una consulta a los de Reclamapormi,esto es lo que me contestaron. Es un copia y pega:
En referencia al IRPH, indicarle que es el momento de comenzar con la reclamación.

El abogado de la UE se pronunció favorablemente el día 10 de Septiembre, por lo que existen muchas probabilidades que la sentencia del TJUE sea favorable. Es recomendable comenzar con la reclamación extrajudicial, ya que los bancos están intentando que prescriban los casos. De esta forma, congelaríamos el plazo y si el TJUE fallara en contra por sorpresa, todo el proceso extrajudicial sería gratuito.

Para comenzar, necesitaríamos que nos envíe la siguiente información:

Copia de la escritura original del préstamo hipotecario.
Por otro lado, le adjuntamos la hoja de encargo que puede usted devolvernos firmada para comenzar con el proceso.No dude en contactarnos con cualquier pregunta.
Puede enviarnos esta documentación contestando a este correo electrónico.

Quedamos a la espera.
Atentamente,
Javier M$#@^0
Departamento Jurídico Bancario

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