Si no llega la cuota de la hipoteca IRPH: carencia, impago y lo que no firmar
Hay un momento concreto, no abstracto, en el que la cuota deja de caber. No es “el IRPH en general”: es el recibo de este mes, el saldo de la cuenta y el día en que el banco va a pasar el cargo. Si tu préstamo va referenciado al IRPH, esa cifra cambia cada revisión y el susto no siempre coincide con el titular de la prensa.
El índice se publica hacia el día 20. Tu banco lo aplica en la fecha de revisión que pone la escritura, no al día siguiente del BOE. Por eso una familia puede estar al día en marzo y ahogada en julio sin haber “dejado de pagar” a propósito. Lo primero es separar tres palabras que el comercial mezcla: carencia, aplazamiento e impago.
Clave: no firmes un “acuerdo de facilidades” el mismo día que te lo leen por teléfono. Pide el texto, calcula la cuota nueva con el simulador de revisión y mira qué derechos cedes.
Tres palabras que no son lo mismo
Carencia suele significar que durante un plazo pagas solo intereses, o incluso no pagas cuota, y el capital se queda quieto o crece. La letra pequeña decide si esos meses se añaden al final o se comprimen después. Una carencia “que alivia” puede alargar años el préstamo.
Aplazamiento o fraccionamiento es mover recibos concretos: este mes no se carga, se reparte en los siguientes. No perdona deuda. Solo la empuja. Si el IRPH sigue alto, empujas una bola más cara.
Impago es no atender el recibo sin un pacto escrito. Ahí entran intereses de demora, comisión por reclamación y, si se acumulan cuotas, el riesgo de vencimiento anticipado. No es un “descanso informal”. Es un incumplimiento.
| Situación | Qué ocurre con el capital | Qué pedir por escrito |
|---|---|---|
| Carencia de capital | No baja (o sube si capitalizan intereses) | Plazo, tipo aplicable, si hay capitalización |
| Aplazamiento de 1–3 recibos | Sigue igual; se desplazan vencimientos | Calendario nuevo y coste total |
| Impago sin pacto | Sigue igual + mora + comisiones | No hay pacto: hay reclamación |
Antes de llamar: tres números de tu escritura
El índice: IRPH Entidades u otro. No mezcles con Euríbor. El valor vigente está en IRPH hoy y el histórico en IRPH histórico.
El diferencial y la fecha de revisión. Sin eso no sabes si el recibo de este mes ya lleva el IRPH nuevo o todavía el anterior.
El capital pendiente y los años que quedan. Con eso el simulador de hipoteca te dice qué cuota saldría si el índice baja, si amortizas o si alargas plazo.
Si no tienes esos tres datos, la conversación con el banco es teatro: ellos hablan de “ayudarte” y tú no puedes contrastar la cifra.
Qué pedir en la primera llamada (y qué no aceptar ahí)
Pide, por escrito o por la app del banco, una propuesta con: nueva cuota, duración, TAE resultante, comisiones y si el acuerdo incluye una renuncia a reclamar el IRPH u otras cláusulas. Esa última frase es el núcleo de muchos “alivios”.
Un recorte de 40 euros al mes a cambio de cerrar para siempre una reclamación por falta de transparencia puede ser un mal negocio. Calcula primero cuánto pagas de más con la calculadora IRPH vs Euríbor y luego mira la oferta.
No firmes en la oficina “para salir del paso”. Pide 48 horas. Lee en casa. Si el texto habla de novación, transacción o finiquito, no es un aplazamiento: es un contrato nuevo.
Carencia útil y carencia trampa
Una carencia corta (tres o seis meses) para cubrir un paro, una baja o una obra inesperada puede ser herramienta. Tiene sentido si hay fecha de reingreso de ingresos y si los intereses de esos meses no se capitalizan de forma opaca.
Una carencia larga que añade años, sube el diferencial o te ata a un seguro nuevo suele ser un crédito disfrazado de favor. Pregunta en voz alta: “¿cuánto habré pagado de más al final del préstamo?”. Si no saben contestarte, no es un favor: es un producto.
Compara la carencia con una amortización parcial pequeña. A veces conviene vender un coche o recortar un gasto y meter 2.000 euros a capital, no alargar el IRPH dos años más.
Impago: el reloj no es el de las redes
Un recibo devuelto no es un desahucio. Pero el segundo y el tercero activan protocolos internos. El banco puede ofrecer refinanciación, incluirte en ficheros si se cumplen los requisitos legales, o iniciar reclamación. El Código de Buenas Prácticas existe para determinados perfiles de vulnerabilidad; no es automático ni para todas las hipotecas.
Si crees que encajas en un código de protección, pregunta por el nombre exacto de la norma y los documentos (IRPF, certificado de empadronamiento, escritura). No aceptes un “ya te lo gestionamos” sin registro de entrada.
Paralelamente, el IRPH de tu contrato puede ser revisable en transparencia. Eso no paraliza solo el recibo de este mes, pero sí cambia la estrategia: no regales esa vía en un finiquito para ahorrarte dos cuotas.
Papeles que sí y firmas que no
- Recibos de los últimos 12 meses y carta de la última revisión.
- Escritura completa, no solo la primera hoja.
- Simulación propia con el IRPH actual de IRPH.es.
- Renuncia genérica a “acciones presentes y futuras” sobre el índice.
- Seguro o tarjeta “porque si no no hay carencia”.
- Cambio de titular o avalista nuevo sin asesoramiento.
Un orden que se puede ejecutar esta semana
Día 1: baja el PDF del último IRPH en IRPH BOE y anota el valor de tu mes de revisión. Día 2: mete capital, plazo y diferencial en el simulador. Día 3: escribe al banco pidiendo propuesta por escrito, sin firmar nada en ventanilla.
Si quieres contrastar cómo lo han hecho otros, el foro IRPH sirve para trámites y bancos, no como sentencia. Si el caso mezcla revolving, cláusula de vehículo o una escritura opaca, la caja de AMILCA ABOGADOS en la portada es un canal de consulta, no un atajo mágico.
Cierre útil: la cuota que no llega se atiende con números y con un papel que puedas releer. El IRPH se actualiza cada mes; tu firma, si cedes derechos, no se actualiza: se queda.
Los tipos medios de préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda libre de los bancos y del conjunto de entidades, lo son de forma rigurosa, pues incorporan además el efecto de las comisiones. Por tanto, su simple utilización directa como tipos contractuales implicaría situar la tasa anual equivalente de la operación hipotecaria por encima del tipo practicado por el mercado. Para igualar la TAE de esta última con la del mercado sería necesario aplicar un diferencial negativo, cuyo valor variaría según las comisiones de la operación y la frecuencia de las cuotas. A título orientativo, la Circular adjunta (Anexo IX) una tabla de diferenciales para los tipos, comisiones y frecuencia de las cuotas, más usuales en la actualidad. En rigor, esta tabla no es útil para decodificar el tipo activo de las cajas de ahorros, por las peculiaridades de su confección.
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En consecuencia, el índice IRPH, elaborado y publicado por el Banco de España, no recoge un tipo de interés propiamente dicho, sino lo que se conoce como una TAE, que incluye intereses y comisiones, y por tanto el precio total de las operaciones financieras, siendo necesario elaborar tablas como las propuestas en el anexo correspondiente para decodificar el interés incluido en este índice. Lo que a su vez, se declara imposible por el propio Banco de España para las Cajas, y por tanto para el conjunto de entidades que las incluyen. Siendo sólo posible lo mismo en el caso del IRPH Bancos, que por otro lado ya ha sido dejado de publicar a su vez por otros motivos en 2013. Sin embargo las entidades financieras, haciendo caso omiso al Banco de España, han seguido incorporando directamente el IRPH bajo el epígrafe INTERES, hasta en más de un millón de contratos hipotecarios de mercado con los consumidores. Y lejos de aplicar ningún diferencial negativo, lo hacen pasar por tipo de interés oficial, como el Euribor, y por tanto a que añaden comisiones bajo el epígrafe correspondiente, y el diferencial sobre dicho interés a modo de margen de beneficio sobre el precio del dinero. En consecuencia, facturan comisiones como interés, por servicios que no prestan, a lo largo de toda la vida del préstamo, inflando artificialmente los intereses de dichos préstamos. A raíz de la denuncia ante la administración de justicia, al hacerse evidente este fraude con la bajada sostenida del interés oficial del dinero, que no era seguida por la bajada de la hipoteca para estos consumidores, y ante la insistencia de hacer pasa dicho índice por un tipo de interés oficial por parte de las entidades ante la administración de justicia, las entidades pueden no sólo haber estado practicando este fraude con los consumidores, sino con otras administraciones públicas como la de Hacienda, y haber estado ocultando con ello millones de beneficios.
En suma el IRPH no sólo no es un tipo de interés oficial, es una TAE que incorpora los costes por servicios de la operación, distintos del precio del dinero o interés propiamente dicho, compuesto a su vez por el precio o tipo de interés oficial, más diferencial o margen de beneficio directo del banco sobre el precio oficial.
IRPH= Media ( C + I), donde
C= Comisiones = Coste por servicios I= Intereses= ( P= precio oficial= tipo de interés oficial del dinero) + (B= Beneficio = diferencial aplicado sobre el precio oficial del dinero)
En dicha fórmula, el Euribor corresponde a P. Sin embargo, las entidades financieras han estado utilizando en los contratos con los consumidores el IRPH a modo de Euribor, diciendo que se trataba de un tipo de interés oficial del dinero, más estable. Lo que es absolutamente falso. No sólo es que no se trata de intereses, sino de un conjunto de intereses y comisiones, y por tanto no se puede utilizar bajo el epígrafe intereses en los contratos, sino que es imposible con la información disponible saber cual es realmente el interés sin las comisiones que se recoge en ese índice, y por tanto poder hacer una comparación real con las ofertas referenciadas al Euribor.
Si a lo mismo añadimos, que a diferencia de las cláusulas suelo, esta práctica está expresamente prohibida desde 1994 a las entidades financieras por el Banco de España, tras la citada directiva de transparencia de la CEE de 1993, tenemos que todos los intereses con IRPH posteriores a dicha directiva facturados por las entidades financieras en España, son nulos y han de ser reintegrados a los consumidores. Sin que quepa, como ocurre con las cláusulas suelo, sustituir dicha cláusula nula por ninguna otra.
Aproximadamente 1,3 millones de familias tienen en los intereses de sus hipotecas este índice. El cálculo del IRPH se considera además fácilmente manipulable por lo que está considerado abusivo según algunas normativas europeas.2