Hipoteca IRPH y cambio de banco (subrogación): cuándo compensa y qué números mirar
¿Tiene sentido cambiar de banco si tu hipoteca va referenciada al IRPH? La respuesta corta: a veces sí, a veces no. La útil está en los números de tu escritura, no en el titular del mes.
Clave: subrogar no es “cambiar de logo”: es renegociar tipo, diferencial, plazo y comisiones. El IRPH es solo una pieza del puzzle.
La subrogación de acreedor permite que otro banco se quede con tu hipoteca. Tú sigues siendo el deudor; cambia quién cobra. Se usa para bajar el diferencial, pasar a fijo o mixto, o clarificar vinculaciones. También existe la novación: cambiar condiciones con el mismo banco, a menudo con menos gastos.
Cuándo suele compensar
- Cuota actual con IRPH + diferencial (y redondeo, si existe).
- Cuota nueva de la oferta escrita.
- Costes de salida y de entrada: comisiones, tasación, gestoría…
- Años que te quedan: cuanto más plazo, más peso tiene un ahorro mensual pequeño.
- Productos vinculados: el tipo bonificado a veces exige seguros con coste.
Clave: un ahorro de 40 € al mes durante 15 años son 7.200 € brutos de cuota. Si los gastos del cambio superan ese orden de magnitud y el plazo es corto, quizá no merezca la pena.
Novación frente a subrogación
Novación
Mismo banco. Suele implicar menos gastos. El banco puede decir que no.
Subrogación
Otro banco. Más pasos (tasación, oferta vinculante, escritura). Puede abrir condiciones que tu entidad no ofrece.
Ejemplo de ahorro mensual orientativo
El gráfico compara una cuota tipo con IRPH + diferencial frente a una oferta hipotética más baja. No es tu caso: sirve para ver por qué hay que restar después los gastos del cambio.
Checklist antes de firmar
- 1Pide la oferta por escrito (TIN, TAE, cuota, vinculaciones).
- 2Calcula cuota actual y nueva con los simuladores.
- 3Suma gastos y repártelos entre los meses que mantendrás el préstamo.
- 4Compara también comisiones de amortización anticipada.
- 5Si el ahorro no está claro, valora una amortización parcial.
Cómo negociar con datos
Llega con capital pendiente, plazo restante, tipo actual desglosado, última cuota y comisiones de la escritura. Así puedes pedir una novación concreta o comparar dos subrogaciones sin que te mareen solo con el TIN publicitario.
Vinculaciones
Suma la prima de los seguros obligatorios, pregunta qué pasa si dejas de cumplir una vinculación y compara el seguro impuesto con uno libre de mercado cuando la ley lo permita. Una hipoteca “más barata” en tipo puede salir más cara en el total anual.
Errores frecuentes
- Comparar solo el TIN y olvidar la TAE y las vinculaciones.
- No pedir la oferta vinculante por escrito.
- Cambiar “porque el IRPH es malo” sin mirar diferencial y plazo.
- No contrastar el IRPH actual en IRPH hoy y en el BOE.
Clave final: subrogar con IRPH compensa cuando el ahorro de cuota, descontados gastos y vinculaciones, es claro a lo largo del plazo que realmente vas a mantener la hipoteca.
Me gustaría saber si la resolución del Supremo, influirá de alguna manera en sucesivos pleitos en las provincias donde ya han sido favorables por sus correspondientes audiencias.Y otra cuestión, si es negativo (rezo para que no), ¿influirá de alguna manera?, siempre en futuras sentencias hablo.
Soy uno de los afectados que tiene una plaga de clausulas abusivas, IRPH, clausula suelo del 3.5, gastos totales por mi cuenta, interes del 26%, todo ello arrastrado desde el año 2000 y con una ventaja (creo) de tener como sustitutivo el de Bancos, ya anulado.
Aprovecho para saludar a todos los que com yo, os pasais el dia buscando noticias al respecto y contamos los dias para que llegue el 22N
La resolución del Supremo manda sobre la de las audiencias provinciales por lo que, sí, influye sobre las resoluciones futuras.
Por ejemplo, si en una audiencia provincial dieran la razón al cliente como puede estar siendo en Alicante, si la resolución del Supremo el próximo 22 de noviembre es que el IRPH no es abusivo, aunque el banco pierda en la audiencia provincial, sabe que puede llevarlo al Supremo con garantías de que le den la razón. Esto sin embargo, solo sucede con las sentencias que no sean firmes. Si ya te han dado la razón, solo hay un tiempo para presentar un recurso y pasado ese tiempo la sentencia no se puede recurrir.
De todas maneras, creo que hay razones para ser optimistas con que la sentencia sea favorable a los clientes y se declare nulo como otras cláusulas abusivas.
Desde luego, Jesús tu caso lo tiene todo. Sea de una manera de otra puedes reclamar cantidades muy altas más intereses de demora y que te apliquen un sustituto mucho más bajo. Podrás reclamar mucho dinero.
Si quieres que te asesore un abogado, en www.eclamapormi.com puedes hacerlo ya que llevan todas las cláusula abusivas que tienes.