Hipoteca IRPH y cambio de banco (subrogación): cuándo compensa y qué números mirar
¿Tiene sentido cambiar de banco si tu hipoteca va referenciada al IRPH? La respuesta corta: a veces sí, a veces no. La útil está en los números de tu escritura, no en el titular del mes.
Clave: subrogar no es “cambiar de logo”: es renegociar tipo, diferencial, plazo y comisiones. El IRPH es solo una pieza del puzzle.
La subrogación de acreedor permite que otro banco se quede con tu hipoteca. Tú sigues siendo el deudor; cambia quién cobra. Se usa para bajar el diferencial, pasar a fijo o mixto, o clarificar vinculaciones. También existe la novación: cambiar condiciones con el mismo banco, a menudo con menos gastos.
Cuándo suele compensar
- Cuota actual con IRPH + diferencial (y redondeo, si existe).
- Cuota nueva de la oferta escrita.
- Costes de salida y de entrada: comisiones, tasación, gestoría…
- Años que te quedan: cuanto más plazo, más peso tiene un ahorro mensual pequeño.
- Productos vinculados: el tipo bonificado a veces exige seguros con coste.
Clave: un ahorro de 40 € al mes durante 15 años son 7.200 € brutos de cuota. Si los gastos del cambio superan ese orden de magnitud y el plazo es corto, quizá no merezca la pena.
Novación frente a subrogación
Novación
Mismo banco. Suele implicar menos gastos. El banco puede decir que no.
Subrogación
Otro banco. Más pasos (tasación, oferta vinculante, escritura). Puede abrir condiciones que tu entidad no ofrece.
Ejemplo de ahorro mensual orientativo
El gráfico compara una cuota tipo con IRPH + diferencial frente a una oferta hipotética más baja. No es tu caso: sirve para ver por qué hay que restar después los gastos del cambio.
Checklist antes de firmar
- 1Pide la oferta por escrito (TIN, TAE, cuota, vinculaciones).
- 2Calcula cuota actual y nueva con los simuladores.
- 3Suma gastos y repártelos entre los meses que mantendrás el préstamo.
- 4Compara también comisiones de amortización anticipada.
- 5Si el ahorro no está claro, valora una amortización parcial.
Cómo negociar con datos
Llega con capital pendiente, plazo restante, tipo actual desglosado, última cuota y comisiones de la escritura. Así puedes pedir una novación concreta o comparar dos subrogaciones sin que te mareen solo con el TIN publicitario.
Vinculaciones
Suma la prima de los seguros obligatorios, pregunta qué pasa si dejas de cumplir una vinculación y compara el seguro impuesto con uno libre de mercado cuando la ley lo permita. Una hipoteca “más barata” en tipo puede salir más cara en el total anual.
Errores frecuentes
- Comparar solo el TIN y olvidar la TAE y las vinculaciones.
- No pedir la oferta vinculante por escrito.
- Cambiar “porque el IRPH es malo” sin mirar diferencial y plazo.
- No contrastar el IRPH actual en IRPH hoy y en el BOE.
Clave final: subrogar con IRPH compensa cuando el ahorro de cuota, descontados gastos y vinculaciones, es claro a lo largo del plazo que realmente vas a mantener la hipoteca.
Que poco ha bajado respecto a noviembre y si lo comparamos con diciembre 2022 que fue: 3.116
En fin, ha seguir reclamando gastos y peleando por lo nuestro
Ahora mismo el IRPH se esta comportando mas acorde al Euribor (por algo será, algo temen...)
Por lo que comentan en el tercer trimestre "dicen" que los tipos bajaran. Ya veremos si no los suben o los mantienen.
Solo espero que no les de por subirlos y lleguemos a ese 6% que algunos vivimos y sufrimos en nuestros bolsillos.
Por eso siempre digo que lo mejor es amortizar cuanto antes la hipoteca. Lo se, es duro, y mas con lo que estamos viviendo, pero tenemos que tener claro, que euro que amortizamos antes de plazo, euro que no le daremos al banco de nuestro sudor.
Animo!!!
Un 0.6 de diferencia.¿Cuando se va a volver a igualar? Lo manipulan como quieren.
Hoy en día la situación es mas grave, si el IRPH vuelve a superar el 6%, sería la mitad de décadas anteriores, pero la gran diferencia es que hoy en día la gente financia casi el 100% y a muchos años(hasta hace poco, que ahora creo que la banca solo financia el 80%), los productos de primera necesidad han subido como productos de lujo, los sueldos están por los suelos, los trabajos son precarios, tenemos impuestos por todo lado, todo esto hace que la estafa sea mayor y cause tragedia y desgracia en las familias hipotecadas, la banca siempre ha estafado a la gente, si no que antes no se daban cuenta, claro esta, esto es para los que dicen que porque la gente firmaba clausulas IRPH sin leerlas, adjunto link de lo tipos de interés del 90 hacia arriba https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/relacionados/tiposinteres/guia-textual/tiposinteresrefe/tabla_tipos_referencia_oficiales_mercado_hipotecario.html?anyo=b38b34b8c141f510VgnVCM1000005cde14acRCRD#comboAnios