Hipoteca IRPH y cambio de banco (subrogación): cuándo compensa y qué números mirar
¿Tiene sentido cambiar de banco si tu hipoteca va referenciada al IRPH? La respuesta corta: a veces sí, a veces no. La útil está en los números de tu escritura, no en el titular del mes.
Clave: subrogar no es “cambiar de logo”: es renegociar tipo, diferencial, plazo y comisiones. El IRPH es solo una pieza del puzzle.
La subrogación de acreedor permite que otro banco se quede con tu hipoteca. Tú sigues siendo el deudor; cambia quién cobra. Se usa para bajar el diferencial, pasar a fijo o mixto, o clarificar vinculaciones. También existe la novación: cambiar condiciones con el mismo banco, a menudo con menos gastos.
Cuándo suele compensar
- Cuota actual con IRPH + diferencial (y redondeo, si existe).
- Cuota nueva de la oferta escrita.
- Costes de salida y de entrada: comisiones, tasación, gestoría…
- Años que te quedan: cuanto más plazo, más peso tiene un ahorro mensual pequeño.
- Productos vinculados: el tipo bonificado a veces exige seguros con coste.
Clave: un ahorro de 40 € al mes durante 15 años son 7.200 € brutos de cuota. Si los gastos del cambio superan ese orden de magnitud y el plazo es corto, quizá no merezca la pena.
Novación frente a subrogación
Novación
Mismo banco. Suele implicar menos gastos. El banco puede decir que no.
Subrogación
Otro banco. Más pasos (tasación, oferta vinculante, escritura). Puede abrir condiciones que tu entidad no ofrece.
Ejemplo de ahorro mensual orientativo
El gráfico compara una cuota tipo con IRPH + diferencial frente a una oferta hipotética más baja. No es tu caso: sirve para ver por qué hay que restar después los gastos del cambio.
Checklist antes de firmar
- 1Pide la oferta por escrito (TIN, TAE, cuota, vinculaciones).
- 2Calcula cuota actual y nueva con los simuladores.
- 3Suma gastos y repártelos entre los meses que mantendrás el préstamo.
- 4Compara también comisiones de amortización anticipada.
- 5Si el ahorro no está claro, valora una amortización parcial.
Cómo negociar con datos
Llega con capital pendiente, plazo restante, tipo actual desglosado, última cuota y comisiones de la escritura. Así puedes pedir una novación concreta o comparar dos subrogaciones sin que te mareen solo con el TIN publicitario.
Vinculaciones
Suma la prima de los seguros obligatorios, pregunta qué pasa si dejas de cumplir una vinculación y compara el seguro impuesto con uno libre de mercado cuando la ley lo permita. Una hipoteca “más barata” en tipo puede salir más cara en el total anual.
Errores frecuentes
- Comparar solo el TIN y olvidar la TAE y las vinculaciones.
- No pedir la oferta vinculante por escrito.
- Cambiar “porque el IRPH es malo” sin mirar diferencial y plazo.
- No contrastar el IRPH actual en IRPH hoy y en el BOE.
Clave final: subrogar con IRPH compensa cuando el ahorro de cuota, descontados gastos y vinculaciones, es claro a lo largo del plazo que realmente vas a mantener la hipoteca.
Uno de ellos era mandar a este enlace: https://europa.eu/european-union/contact/write-to-us_es el siguiente texto:
Me dirijo a Uds. como ciudadano de un país miembro de la U.E. con el ruego de que me informen como controlan el T.J.U.E. y los órganos encargados de velar por el cumplimiento de las normas, directrices y sentencias que emanan de su Órgano jurisdiccional por parte de los diferentes Estados y, en particular España y el Tribunal Supremo español.
Les remito la presente solicitud ante la postura adoptada por el Tribunal Supremo en España tras la doctrina dictada por el TJUE en el Asunto C-125/18 que versa sobre la abusividad y, en su efecto, nulidad radical de las cláusulas incluidas en los Contratos de Préstamos Hipotecarios suscritos entre entidades financieras de España y sus ciudadanos, que vinculan la revisión de las cuotas a abonar por los usuarios tomando como índice de referencia el "IRPH". Dicha postura se ha puesto de manifiesto en 4 sentencias dictadas recientemente por el Tribunal Supremo español ("Sentencias 595, 596, 597 y 598/2020", de 12 de noviembre) que, vulnerando la doctrina emanada por el TJUE, no declaran el carácter abusivo de dichas cláusulas, realizando una interpretación forzada y perjudicial para los consumidores (y en manifiesto beneficio de las entidades financieras), y en dirección totalmente opuesta a la doctrina emanada de la mencionada sentencia dictada en el asunto C 125/18.
Sobre esta premisa, quien comparece SOLICITA ser informado acerca de :
1⁰-¿Cómo controla el TJUE la correcta aplicación de dicha resolución por los Estados Miembros? En nuestro caso España y la jurisdicción española. En este caso particular, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo Español.
2º- En caso de no respetarse las resoluciones dictaminadas, ¿Qué tipo de acción se piensan adoptar por parte de la UE o qué consecuencias puede tener no respetar las consignas aclaradas en dicha sentencia?
3⁰- ¿Existe algún órgano interno Europeo de control que actúe de oficio para la defensa de los intereses de los consumidores, y para la defensa y correcta aplicación de estas sentencias tras su dictamen?
Quiero manifestar mi malestar como consumidor, ciudadano y perjudicado de la incorrecta aplicación del derecho comunitario realizada sobre estas sentencias del Tribunal Supremo Español, y rogaría se pusieran en acción los mecanismos pertinentes de control existentes para corregir, sancionar, y encauzar las sentencias dentro del marco legal Europeo, ya que dentro de la legislación Española no disponemos de GARANTÍAS DE CUMPLIMIENTO DE LAS SENTENCIAS DEL TJUE NI DE LA NORMATIVA 93/13 CE
Como ciudadano rogaría que, en caso de que consideren pertinentes la puesta en acción de estos mecanismos, muy por favor se haga por la vía de urgencia. Hay más de un millón de familias españolas que se han visto perjudicadas por este abuso bancario sentenciado en el asunto acumulado C-125/18. Destacar que una gran parte de estas familias son económicamente vulnerables, y compraron su vivienda de protección oficial (Vivienda protegida, VPO).