IRPH: Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios
El IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) es uno de los índices oficiales que se usan en España para revisar el tipo de interés de muchas hipotecas a tipo variable. Durante años ha sido más estable que el Euríbor, pero también históricamente más caro para el consumidor. En IRPH.es centralizamos el dato actual, la evolución, la comparación con el Euríbor y las herramientas para entender el impacto en tu cuota.
IRPH actual (junio 2026)
El último dato de referencia que mostramos en portada es el IRPH Entidades de junio 2026: 3,049% (aprox. +0,063 puntos respecto a mayo y +0,247 en tasa interanual). El índice se publica mensualmente a partir de la información que reportan las entidades al Banco de España.
Puedes ver la serie y la comparación con el Euríbor en:
- IRPH comparado con el Euríbor
- Portada con gráficos interactivos
- Calculadora: ¿cuánto pagas de más con IRPH?
Qué es exactamente el IRPH Entidades
El IRPH Entidades (también conocido como IRPH del conjunto de entidades) se calcula como una media de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios a más de tres años concedidos por el conjunto de las entidades de crédito en España. Es un índice oficial, publicado y supervisado, pero eso no implica automáticamente que la cláusula que lo incorpora en tu escritura sea transparente ni libre de control judicial.
Existen (o existieron) variantes históricas como IRPH Cajas o IRPH Bancos. En la práctica, la mayoría de las reclamaciones y del debate jurídico actual se centran en el IRPH Entidades y en cómo se explicó (o no) al firmar.
Cómo se calcula (idea clara, sin tecnicismos innecesarios)
De forma simplificada:
- Las entidades comunican tipos medios de sus préstamos hipotecarios.
- Se elabora una media según la metodología oficial.
- El resultado se publica y sirve de referencia para las revisiones de las hipotecas ligadas a ese índice.
La clave para el consumidor no es solo la fórmula, sino entender el efecto económico: el IRPH suele situarse por encima del Euríbor, de modo que, a igualdad de diferencial, la cuota tiende a ser más alta.
IRPH vs Euríbor: por qué importa la diferencia
El Euríbor refleja el tipo al que los bancos se prestan entre sí en el mercado interbancario. El IRPH refleja una media de tipos de préstamos ya concedidos. Por su construcción, el IRPH ha tendido a ser menos volátil, pero también más elevado en largos periodos.
Esa diferencia acumulada, mes a mes y año a año, es lo que muchos afectados cuantifican al plantear una reclamación o al valorar una novación. En IRPH.es puedes:
- Ver el gráfico dual IRPH–Euríbor.
- Estimar el sobrecoste con la calculadora de lo que pagas de más.
- Simular cuotas y amortizaciones en las calculadoras de hipoteca.
¿Es legal el IRPH? Transparencia y control judicial
El índice en sí es un referente oficial. La controversia jurídica se centra en la cláusula contractual que lo impone: si el banco informó de forma clara, comprensible y con datos suficientes sobre el coste y las alternativas (por ejemplo, Euríbor), o si la cláusula no supera el control de transparencia y puede considerarse abusiva.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha insistido en que el carácter oficial del índice no excluye el control de transparencia. El Tribunal Supremo español, por su parte, ha rechazado una nulidad automática y general de todas las cláusulas IRPH, y apunta a un análisis caso por caso. Amplíamos el detalle en:
Quién puede estar afectado
En general, personas con hipoteca a tipo variable referenciada a IRPH (Entidades u otras denominaciones antiguas), firmada sobre todo en los años del boom inmobiliario y posteriores, incluyendo casos de subrogación en préstamos de promotora. También hay afectados que ya cancelaron el préstamo y se preguntan si aún pueden reclamar: depende del tipo de acción y de la jurisprudencia aplicable; conviene asesoramiento profesional.
Herramientas útiles en IRPH.es
- Simulador de hipoteca
- Amortización parcial
- Revisión de hipoteca
- Foro IRPH — experiencias de otros usuarios
- Noticias y artículos
Aviso importante
La información de esta página es orientativa y divulgativa. No constituye asesoramiento jurídico ni financiero personalizado. Las decisiones sobre reclamaciones, novaciones o cambios de hipoteca deben tomarse con un profesional colegiado que revise tu escritura y tu caso concreto.
Los tipos medios de préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda libre de los bancos y del conjunto de entidades, lo son de forma rigurosa, pues incorporan además el efecto de las comisiones. Por tanto, su simple utilización directa como tipos contractuales implicaría situar la tasa anual equivalente de la operación hipotecaria por encima del tipo practicado por el mercado. Para igualar la TAE de esta última con la del mercado sería necesario aplicar un diferencial negativo, cuyo valor variaría según las comisiones de la operación y la frecuencia de las cuotas. A título orientativo, la Circular adjunta (Anexo IX) una tabla de diferenciales para los tipos, comisiones y frecuencia de las cuotas, más usuales en la actualidad. En rigor, esta tabla no es útil para decodificar el tipo activo de las cajas de ahorros, por las peculiaridades de su confección.
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En consecuencia, el índice IRPH, elaborado y publicado por el Banco de España, no recoge un tipo de interés propiamente dicho, sino lo que se conoce como una TAE, que incluye intereses y comisiones, y por tanto el precio total de las operaciones financieras, siendo necesario elaborar tablas como las propuestas en el anexo correspondiente para decodificar el interés incluido en este índice. Lo que a su vez, se declara imposible por el propio Banco de España para las Cajas, y por tanto para el conjunto de entidades que las incluyen. Siendo sólo posible lo mismo en el caso del IRPH Bancos, que por otro lado ya ha sido dejado de publicar a su vez por otros motivos en 2013. Sin embargo las entidades financieras, haciendo caso omiso al Banco de España, han seguido incorporando directamente el IRPH bajo el epígrafe INTERES, hasta en más de un millón de contratos hipotecarios de mercado con los consumidores. Y lejos de aplicar ningún diferencial negativo, lo hacen pasar por tipo de interés oficial, como el Euribor, y por tanto a que añaden comisiones bajo el epígrafe correspondiente, y el diferencial sobre dicho interés a modo de margen de beneficio sobre el precio del dinero. En consecuencia, facturan comisiones como interés, por servicios que no prestan, a lo largo de toda la vida del préstamo, inflando artificialmente los intereses de dichos préstamos. A raíz de la denuncia ante la administración de justicia, al hacerse evidente este fraude con la bajada sostenida del interés oficial del dinero, que no era seguida por la bajada de la hipoteca para estos consumidores, y ante la insistencia de hacer pasa dicho índice por un tipo de interés oficial por parte de las entidades ante la administración de justicia, las entidades pueden no sólo haber estado practicando este fraude con los consumidores, sino con otras administraciones públicas como la de Hacienda, y haber estado ocultando con ello millones de beneficios.
En suma el IRPH no sólo no es un tipo de interés oficial, es una TAE que incorpora los costes por servicios de la operación, distintos del precio del dinero o interés propiamente dicho, compuesto a su vez por el precio o tipo de interés oficial, más diferencial o margen de beneficio directo del banco sobre el precio oficial.
IRPH= Media ( C + I), donde
C= Comisiones = Coste por servicios I= Intereses= ( P= precio oficial= tipo de interés oficial del dinero) + (B= Beneficio = diferencial aplicado sobre el precio oficial del dinero)
En dicha fórmula, el Euribor corresponde a P. Sin embargo, las entidades financieras han estado utilizando en los contratos con los consumidores el IRPH a modo de Euribor, diciendo que se trataba de un tipo de interés oficial del dinero, más estable. Lo que es absolutamente falso. No sólo es que no se trata de intereses, sino de un conjunto de intereses y comisiones, y por tanto no se puede utilizar bajo el epígrafe intereses en los contratos, sino que es imposible con la información disponible saber cual es realmente el interés sin las comisiones que se recoge en ese índice, y por tanto poder hacer una comparación real con las ofertas referenciadas al Euribor.
Si a lo mismo añadimos, que a diferencia de las cláusulas suelo, esta práctica está expresamente prohibida desde 1994 a las entidades financieras por el Banco de España, tras la citada directiva de transparencia de la CEE de 1993, tenemos que todos los intereses con IRPH posteriores a dicha directiva facturados por las entidades financieras en España, son nulos y han de ser reintegrados a los consumidores. Sin que quepa, como ocurre con las cláusulas suelo, sustituir dicha cláusula nula por ninguna otra.
Aproximadamente 1,3 millones de familias tienen en los intereses de sus hipotecas este índice. El cálculo del IRPH se considera además fácilmente manipulable por lo que está considerado abusivo según algunas normativas europeas.2