Hipotecas a 40 años. Sólo de pronunciar la frase o de leerla ya asusta. Estamos hablando de 40 años, la mitad o más de nuestra vida soportando en la espalda la cada vez más pesada carga de la hipoteca. Teniendo en cuenta que generalmente una persona se plantea adquirir una vivienda entre los 25 y 35 años, o cuando sus circunstancias personales y sobretodo económicas permiten entrever algún tipo de estabilidad financiera para embarcarse en la gran aventura hipotecaria, resultará que prácticamente el resto de su vida estará "casado" con su préstamo hipotecario. Cuando el cliente va a dar el paso y se formaliza la escritura de la vivienda, el préstamo va a perseguir mensualmente al cliente hipotecado prácticamente toda su vida.
Las hipotecas a 40 años se presentan con la idea de poder obtener una misma vivienda pagando una cuota mensual menor o la de conseguir una vivienda mayor, de más precio, haciendo pagos similares que por otra vivienda de menor valor pero con una formalización de hipoteca a menos años, es decir, conseguir una mejor casa, sin tener que pagar cuotas mensuales más elevadas. El problema en ambos casos, es el pago de más años de intereses, lo que supone pagar muchos miles de euros más a lo largo de la vida del préstamo hipotecario. Por otra parte, el ritmo de pago de capital por la propiedad y su acumulación es más lento, pues en las cuotas mensuales, se destina más parte de la cuota al pago de intereses y menos al pago de capital de la vivienda.
La fórmula sería:
Hipotecas a más años = Menor cuota mensual -- Mayor pago de intereses -- Mayor parte de la cuota al pago de intereses -- Menor parte de la cuota al pago de capital.
El dilema que se puede entonces plantear el hipotético cliente de este tipo de préstamo hipotecario es si puede resultar interesante o merece realmente la pena, teniendo en cuenta sus necesidades, deseos y todas sus circunstancias personales, alargar la vida del préstamo hipotecario consiguiendo como contrapartida un menor pago mensual.
Comparativa de Hipotecas a 40 años respecto a Hipoteca a 30 años
Para una hipoteca de 30 años por un importe de 200.000 euros a un interés fijo del 5%, nos saldría una cuota mensual de 1.073,64 euros . Si en lugar de calcularlo para 30 años, lo hacemos para 40 años, nos encontramos con una cuota mensual de 964,39 euros. Es decir poco más de 100 euros que nos ahorraríamos eligiendo un préstamo hipotecario para 40 años en lugar de hacerlo para 30.
Por el préstamo hipotecario a 30 años se pagaría 186510,4 euros en intereses, y por el de 40 años 262907,2, es decir, 76396,8 euros más dados al banco en intereses por pagar poco más de 100 euros mensuales menos en la cuota mensual y además alargando la vida del préstamo 10 años más.
Los poco más de 100 euros menos en cuota mensual, parece una diferencia poco atrayente teniendo en cuenta que la vida del préstamo hipotecario se alarga 10 años más, es decir estamos hablando de contratar el beneficio de pagar un poco menos mensualmente, a cambio de pagar más años y además a cambio de haber pagado al finalizar el préstamo mucho más dinero al banco que si hubiéramos formalizado la hipoteca a 30 años.
Por otra parte hemos comentado que la acumulación del capital de propiedad de la casa lleva un ritmo más lento, porque se destina más cantidad de la cuota mensual al pago de intereses, en lugar de capital. Así la pregunta es:
¿Cuánto dinero hemos pagado de capital a los 5 ,10 o 15 años en un préstamo hipotecario a 30 años y en uno de 40 años?
Siguiendo con el mismo ejemplo anterior a los 5 años en un préstamo hipotecario a 30 años habremos pagado de capital 16.342,53 euros quedándonos una deuda de 183.657,46 y en el de 40 años a los 5 años habremos pagado sólo 8.912,87 euros, es decir, casi la mitad que en el de 30 años, quedándonos todavía una deuda de 191.087,13 euros.
A los 10 años habremos pagado en el de 30 años un capital de 37.315,87 euros, quedando una deuda de 162.684,13 euros, a diferencia de haber pagado 20.351,27 euros de capital y teniendo una deuda de 179.648,73 en el de 40 años.
En cuanto a la comparación a 15 años, el capital pagado en un préstamo hipotecario a 30 años sería de 64.232,18 con una deuda de 135.767,82 euros, en cambio a 40 años sólo habríamos pagado un capital de 35.030,85 quedando todavía una deuda de 164.969,15 euros. En este cuadro podemos encontrar un resumen de estos datos:
| Capital 200.000 Euros a 5 % de interés fijo | Hipoteca a 30 años | Hipoteca a 40 años | Diferencia |
| Cuota mensual | 1.073,64 | 964,39 | 109,25 |
| Intereses | 186510,4 | 262907,2 | -76396,8 |
| Capital pagado a 5 años / Deuda restante | 16.342,53 / 183.657,46 | 8.912,87 / 191.087,13 | -7429,67 |
| Capital pagado a 10 años / Deuda restante | 37.315,87 / 162.684,13 | 20.351,27 / 179.648,73 | -16.964,6 |
| Capital pagado a 15 años / Deuda restante | 64.232,18 / 135.767,82 | 35.030,85 / 164.969,15 | -29.201,33 |
Por lo que vemos todo parecen desventajas en una formalización de hipoteca a 40 años, frente a una de 30 años si exceptuamos lo poco más de 100 euros de ahorro en la cuota mensual. Cantidad que parece muy poco significativa teniendo en cuenta todas las demás condiciones que resultan evidentemente desventajosas.
Pero en última instancia será el cliente el que tome la decisión en base a sus necesidades y circunstancias personales. Es importante saber que conviene estudiar muy detenidamente cualquier oferta hipotecaria que se nos presente, porque su posible atractivo vendrá acompañado de contraprestaciones en quizá letra pequeña que conviene tener muy en cuenta. Se hace muy necesario contar con información de expertos profesionales que ayuden a escoger la oferta más adecuada en una tarea tan importante como formalizar un préstamo hipotecario en el que siempre hay mucho dinero implicado.