Reclamar IRPH
Reclamar IRPH: Para reclamar el IRPH hay que seguir una serie
de pasos que conviene realizar adecuadamente
¿Qué es el IRPH? ¿Cómo afecta el IRPH a una hipoteca?
El
IRPH es un índice que se utiliza para calcular el tipo
de interés de un pequeño porcentaje de hipotecas a interés variable
comercializas en España. Podemos llamar a las hipotecas cuyo interés se calcula
en base a este índice hipotecas IRPH.
Las Hipotecas IRPH se comercializaron en España durante los
años de expansión económica durante los cuales el mercado de la vivienda estaba
en pleno auge nutrido de forma considerable por la banca. Son los años de
bonanza económica anteriores a la crisis económica internacional que en nuestro
país empezó a manifestarse a finales de 2007.
Aunque la inmensa mayoría de las hipotecas a interés
variable que se firmaban estaban referenciadas al Euribor, un pequeño porcentaje
de hipotecas se indexó al IRPH.
El Banco Central Europeo (BCE), que vela por la estabilidad
de los precios y dirige la política económica y monetaria de la Unión Europea,
ante la dureza de la crisis económica tuvo que poner en marcha medidas y
estímulos económicos para darle frente y reactivar el consumo. Una de sus
importantes medidas fue aplicar sucesivas bajadas de los tipos de interés, es
decir, del precio del dinero. Así del 4,25% de tipo de interés, el BCE, tras
sucesivas rebajas, ha llegado a establecer un tipo de interés del 0%.
Diferencia entre el IRPH y el Euríbor
El Euribor reacciona al nivel del tipo de interés marcado
por el BCE, y por ello, con las rebajas de los tipos de interés, el Euribor
respondió también con caídas. El IRPH, por su método de cálculo, se sitúa por
encima del Euribor y esta diferencia se ha consolidado por encima de los 2
puntos en los últimos años. Ello supone pagar mucho más dinero por una hipoteca
IRPH que si esta misma hipoteca se encontrara referenciada al Euribor.
El IRPH, acrónimo de Índice de Referencia de Préstamos
Hipotecarios, se define como el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más
de tres años para adquisición de vivienda libre, y se calcula como la media
aritmética simple de los precios ponderados por el saldo de las operaciones de
préstamo con garantía hipotecaria a plazo igual o superior a tres años, para
adquisición de vivienda libre, que hayan sido iniciadas o renovadas durante el
mes al que se refieren los índices. Para el cálculo de la media se utilizan
Tasas Anuales Equivalentes (TAE).
El IRPH como media de las TAE
La TAE se creó para ayudar a los consumidores a comparar
productos financieros, y
como nos referimos a hipotecas en este caso, la TAE sirve para comparar
préstamos hipotecarios. Las hipotecas se ofertan con dos índices con el T.I.N y
con el T.A.E. El TIN es el Tipo de Interés Nominal, es el tanto por ciento de
interés que tiene una hipoteca, pero no resulta un buen comparador entre
hipotecas, porque en el TIN se quedan fuera los gastos, las comisiones, los
productos vinculados, otros gastos y el plazo de la operación y por lo tanto no
representa el coste total de la hipoteca. Por ello es importante para comparar
hipotecas fijarse en la TAE.
Como el IRPH es una media de Tasas Anuales Equivalentes, el
valor final que alcanza el IRPH cada mes lleva incluidos, gastos, comisiones,
etc. Como el IRPH se utilizaba para referenciar hipotecas, al tomar este índice
ya se incluyen comisiones y gastos. El problema es que a las hipotecas
referenciadas al IRPH, cuando se comercializaban también,como a toda hipoteca, se
le añadían sus propias comisiones, gastos, diferencial, etc. Por consiguiente,
las hipotecas IRPH, conllevan duplicidades de gastos, comisiones y
diferenciales.
Se debía haber aplicado un diferencial negativo a las
hipotecas IRPH
El Banco de España en su
circular 5/1994 22 de julio,
señalaba que utilizar los tipos medios de préstamos hipotecarios para
adquisición de vivienda libre de los bancos y del conjunto de entidades (IRPH),
incorporan el efecto de las comisiones y su utilización directa como tipos
contractuales implica situar la TAE por encima del tipo practicado por el
mercado, añadiendo que para igualar la TAE de esta última con la del mercado
sería necesario aplicar un diferencial negativo.
En la práctica, se ha comprobado que no se ha aplicado
diferenciales negativos a las hipotecas IRPH sino positivos, porque así se
desprende de la lectura de sentencias IRPH.
Cómo influyen el aumento de las comisiones o de los
diferenciales a los valores del IRPH
Las entidades financieras cuando aumentan las comisiones de
las hipotecas o sus diferenciales influyen en los valores que alcanza el IRPH.
De esta manera, cuando el BCE empezó su política de rebaja de tipos de interés y
los valores del Euribor empezaron a descender vertiginosamente, las entidades
financieras compensaron los menores ingresos generados por un Euribor en caída
libre con aumento de los diferenciales y comisiones en las hipotecas y también
como previsión económica para un largo periodo en el que se vislumbraba un
Euribor muy bajo, como realmente así ha sucedido. Esto puede comprobarse,
recordando que antes de la crisis económica los diferenciales que se aplicaban a
las hipotecas a interés variable eran muy atractivos, y se veían ofertas de
hipotecas referenciadas al Euribor más un diferencial del 0,35%. Con la caída
del Euribor, estos diferenciales tan bajos desaparecieron y aumentaron su valor.
Estas subidas de los diferenciales, repercutía evidentemente en el IRPH,
suponiendo un freno a la caída de sus valores. El Euribor no contaba con este
tipo de freno y su caída era libre porque el aumento de las comisiones o de los
diferenciales en las hipotecas por parte de las entidades financieras no influye
en los valores que alcanza, que sí que influyen en el IRPH, por su método de
cálculo, explicado anteriormente.
Los ciudadanos con hipoteca IRPH eran testigos de que los
valores del Euríbor bajaban de forma vertiginosa, mientras que los valores del
IRPH empezaron a bajar más tarde y de forma más lenta, y aumentando su
diferencia con respecto al Euribor. Al sentirse afectados por el IRPH empezaron
las protestas, las manifestaciones, la creación de plataformas de ayuda a los
afectados por el IRPH y las primeras demandas en los juzgados, ya que los
afectados empezaron a reclamar el IRPH.
El IRPH ha recorrido todo el ordenamiento jurídico y ha
llegado hasta el TJUE
El IRPH ha generado paulatinamente toda una onda expansiva
cada vez más pronunciada, que le ha llevado a recorrer todo el ordenamiento
jurídico español: Juzgados de Primera Instancia, Audiencias Provinciales y el
Tribunal Supremo. El proceso judicial no terminó en el alto tribunal con su
sentencia del 14 de diciembre de 2017 por un caso IRPH Entidades. La sentencia
dio la razón a la banca, pero también se contó con un voto particular respaldado
por dos magistrados en el que se explicaba que dada la complejidad del índice
IRPH el profesional debía de dar un plus de información.
Siguieron las demandas IRPH, las sentencias IRPH, y
finalmente la elevación de cuestiones prejudiciales al Tribunal de Justicia de
la Unión Europea (TJUE) por un caso IRPH Cajas.
Sentencia del 3 de marzo de 2020 del TJUE por el caso
IRPH
El 3 de marzo de 2020 se conoció la sentencia del TJUE por
el caso IRPH y de ella se pueden deducir las siguientes conclusiones:
Las entidades no tenían obligatoriedad de aplicar el IRPH a
las hipotecas que comercializaban, podían haberlas comercializado con cualquier
otro índice, por ejemplo, el Euribor y por lo tanto, la aplicación IRPH en un
contrato hipotecario (cláusula IRPH) no queda excluida de la Directiva sobre
cláusulas abusivas.
Directiva sobre cláusula abusivas. La cláusula IRPH no
queda exenta de la Directiva
Se trata de la
Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de
abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con
consumidores. Esta Directiva señala los criterios bajo los cuales una cláusula
contenida en un contrato celebrado con consumidores es abusiva.
No pueden ser
sometidas a esta Directiva las cláusulas contractuales que reflejen
disposiciones legales o reglamentarias imperativas, pero como aplicar el IRPH a
una hipoteca no era obligatorio, porque si lo fuera, todas las hipotecas estarían
ligadas al IRPH, sí que puede ser declarada abusiva según los criterios de la
Directiva sobre cláusulas abusivas. En otras palabras,
a la cláusula IRPH de un
préstamo hipotecario se le puede aplicar el control de transparencia y
los
jueces quedan obligados a analizar la cláusula IRPH para verificar si se ha
incorporado al contrato hipotecario de forma transparente y comprensible.
La entidad financiera debió haber informado al consumidor
sobre las consecuencias económicas de haber aplicado el IRPH a su hipoteca.
La entidad debe haber informado de la evolución del
IRPH en los dos últimos años antes de la firma del contrato hipotecario
Se debió haber informado sobre la evolución del IRPH en los
dos años anteriores a la firma del contrato hipotecario.
Habrá retroactividad en caso de nulidad
No se admite la solicitud de limitación de la
retroactividad en el caso de nulidad de la cláusula IRPH, es decir, si se anula
la cláusula IRPH, esta queda expulsada del contrato hipotecario desde el
principio. Por lo tanto, si se anula, las cantidades de dinero pagadas a
consecuencia de la cláusula IRPH desde el inicio del préstamo hipotecario, han
sido indebidamente cobradas y deberán ser devueltas al consumidor.
El TJUE permite que el juez sustituya el IRPH por otro
índice si se dan estas dos situaciones:
- Que al anular la cláusula IRPH el contrato no pueda
subsistir sin interés. Los préstamos sin interés están permitidos en nuestra
legislación. Además, si se anulará la cláusula IRPH todavía quedaría el
diferencial, por lo que el préstamo no quedaría sin interés.
- Que la nulidad del contrato sea perjudicial para el
consumidor. Este será el que decida si le resulta perjudicial o beneficioso la
anulación del contrato.
En definitiva, de la sentencia del TJUE sobre el IRPH, se
deriva que los jueces españoles tendrán que verificar caso por caso si la
cláusula IRPH supera el control de transparencia.
¿Cómo reclamar el IRPH?
Reclamar IRPH es un proceso de varios pasos que conviene
realizar adecuadamente y de la mejor manera posible para conseguir finalmente
una sentencia estimatoria con la que se consiga los siguientes objetivos:
- Se extraiga la cláusula IRPH del contrato hipotecario,
quedándose el préstamo solamente con el interés marcado por el diferencial.
- En caso de que se decida sustituir el IRPH por otro
índice de referencia, que sea el Euribor.
- Que se devuelvan por parte de la entidad financiera las
cantidades de dinero pagadas de más desde el principio del préstamo como
consecuencia de tener aplicado en el contrato el índice IRPH.
Para conseguir estos objetivos se hace necesario contar con
un abogado especialista en materias bancarias, más concretamente especializado
en abusos bancarios y sobre todo experto en el complejo índice IRPH.
Si quiero reclamar IRPH, necesito un abogado experto en
IRPH
Es importante la figura del abogado especializado en el
IRPH por las siguientes razones:
- El IRPH es un índice complejo.
- El abogado experto sabrá detectar en la escritura la
cláusula IRPH y sus características peculiares.
- Sabrá cuales han sido y son las consecuencias económicas de
haber tenido la cláusula IRPH en el contrato hipotecario.
- Ayudará y asesorará al consumidor a realizar la reclamación
extrajudicial, que deberá de ser una reclamación personalizada a la hipoteca
particular. No debe ser una reclamación extrajudicial genérica, sino
individualizada y adaptada a las características peculiares de su hipoteca IRPH.
- El abogado conocedor en profundidad del índice IRPH, sabrá
explicar las características peculiares del índice, que implica para la
hipoteca, cómo afecta a la cuota mensual de la hipoteca y como desfavorece al
consumidor una hipoteca IRPH frente a una hipoteca Euribor. Esta información
resultará esencial para defender adecua y eficazmente a su cliente ante el
juzgado.
- Al ser un abogado especializado en el IRPH sabrá calcular
la cantidad precisa que se ha pagado de más como consecuencia de la aplicación
del índice IRPH al contrato hipotecario.
Pasos para reclamar el IRPH
Necesidad de contar con un abogado conocedor en
profundidad del IRPH
1.- Contar con un abogado de materias bancarias y
especializado en el índice IRPH
Documentos necesarios para reclamar el IRPH
2.- Recopilar una serie de documentos que serán necesarios
durante el proceso de reclamar el IRPH:
- Escritura completa del préstamo hipotecario. El abogado experto en
materias bancarias no solo detectará la cláusula IRPH, sino todas aquellas
cláusulas que pueden ser susceptibles de ser declaradas abusivas y por la que se
podrá reclamar.
- Cuadro de amortización histórico del préstamo hipotecario.
El cuadro de amortización deberá
facilitarlo la entidad financiera.
- Varios recibos de la hipoteca
- Si se han realizado ampliaciones de capital u otras novaciones, las
nuevas escrituras de novación hipotecaria.
- En el caso de que la hipoteca se hubiera ya cancelado,
escritura de
cancelación.
Reclamación extrajudicial del IRPH
3. En tercer lugar se ha de hacer una reclamación
extrajudicial al banco. No se puede reclamar el IRPH directamente en un juzgado.
Antes hay que realizar una reclamación extrajudicial. No es necesario un abogado
para la reclamación extrajudicial, porque todavía no estamos en la fase
judicial, pero sí que resulta muy conveniente.
La redacción de la reclamación extrajudicial debe ser
correcta y viable para reclamar el IRPH judicialmente después y
el abogado
especialista en materias bancarias ayudará y asesorará a su cliente en su redacción. La
reclamación extrajudicial es una oportunidad que da el cliente al banco, para
que anule la cláusula IRPH de su contrato por falta de transparencia, se la
sustituya por el Euribor o se quede solo el préstamo con el diferencial y que se
devuelva el dinero pagado de más por la aplicación del IRPH.
Se deben hacer dos copias de la reclamación extrajudicial y
se debe presentar a la oficina bancaria y nos las deberán sellar. El cliente se
quedará con una copia.
Cómo puede contestar el banco a la reclamación
extrajudicial
4. El banco dispone de dos meses para contestar a la
reclamación extrajudicial y se pueden dar los siguientes escenarios:
- Que el banco conteste negativamente porque considera la
aplicación del índice IRPH en el contrato hipotecario del cliente que ha
reclamado legal y transparente.
- Que no conteste, que equivale a una contestación
negativa.
- Que el banco conteste positivamente. Es altamente
improbable que acepte todas las solicitudes del consumidor: anulación de la
cláusula IRPH, sustitución del IRPH por el Euribor y devolución del dinero
pagado gracias a la cláusula IRPH.
- Que el banco quiera llegar a un acuerdo con el
consumidor. En este caso, también resulta muy recomendable contar con un abogado
en materias bancarias y especializado en el IRPH. Puede que el banco solo quiera
cambiar la hipoteca a interés variable a hipoteca a interés fijo, o cambiar el
IRPH por el Euribor, en lo que se refiere a la referencia del tipo de interés de
la hipoteca, pero sin devolver ninguna cantidad pagada de más como consecuencia
de la aplicación de la cláusula IRPH en todo el tiempo anterior al acuerdo. En
definitiva, puede ser que el banco busque un acuerdo muy distante con las
pretensiones que el cliente expone en la reclamación extrajudicial del IRPH.
Demanda IRPH
5. En el caso de que el banco conteste negativamente, o no
conteste, o busque un acuerdo muy poco beneficioso para el consumidor, será
necesario recurrir a la reclamación judicial por el IRPH. Se trata de reclamar
el IRPH por vía judicial mediante la interposición de una demanda IRPH.
¿Qué es lo más aconsejable en estos momentos si tengo
una hipoteca IRPH? ¿Debo reclamar ya el IRPH?
Lo más aconsejable después de la sentencia del 3 de marzo
de TJUE sobre el caso IRPH, es actuar de la siguiente manera:
- Buscar el asesoramiento de un abogado especialista en
materias bancarias y conocedor en profundidad del IRPH.
- Recopilar todos los documentos necesarios para reclamar
el IRPH anteriormente mencionados: escritura completa, varios recibos, se deberá
pedir a la entidad el cuadro de amortización histórico de nuestro préstamo
hipotecario…
- Presentar dos copias de la reclamación extrajudicial del
IRPH a la oficina del banco, siendo selladas por la entidad y quedarse el
cliente con una de las copias.
Mientras se realizan estos primeros trámites se espera a
que alguna de las demandas IRPH o procedimientos IRPH actualmente en proceso
lleguen hasta el Tribunal Supremo y se conozca su nueva sentencia, después de
que los magistrados ya conocen la sentencia del TJUE.
Si el Tribunal Supremo se posiciona a favor del consumidor
con hipoteca IRPH, será el momento de interponer la demanda IRPH con la garantía
de que el alto tribunal está a favor del consumidor con hipoteca IRPH.
El IRPH sube en enero de
2020 hasta el 1,825% en su último valor antes de conocer la sentencia del TJUE
del 3 de marzo de 2020
El IRPH sube en enero de 2020 hasta los 1,825
puntos. Es su último valor antes de la esperada sentencia del TJUE por el caso
IRPH, el 3 de marzo de 2020.
El IRPH sube antes de conocerse la sentencia de la justicia
europea. El último valor del IRPH antes de la sentencia del TJUE del 3
de marzo de 2020, es de 1,825%. Si el IRPH terminó 2019, con el valor de 1,807%
en diciembre de 2019, en enero de 2020 sube 18 milésimas, para colocarse en el
1,825%. El IRPH abaratará las hipotecas IRPH que se revisen con los
datos de enero, en las revisiones semestrales o anuales, siendo así las cuotas
mensuales ligeramente más bajas en estos casos. En enero de 2019, el IRPH señaló
el valor 2,022%.
Lo que ocurre, es que los ciudadanos
interesados en los valores que va alcanzando el IRPH, ahora están mucho menos
interesados en si el IRPH sube o baja, ya que, por una parte, están muy
pendientes de la inminente sentencia del TJUE por el IRPH, el
próximo martes 3 de marzo de 2020, y por otra, que ya han entendido
perfectamente que el IRPH siempre estará por encima del Euribor y como vienen
produciéndose en los últimos años, con una elevada diferencia en torno a 2
puntos. Concretamente, en el mes de enero de 2020, la diferencia
entre el IRPH y el Euribor es de 2,078 puntos.
Así pues, lo que ocupa y preocupa en estos
momentos a muchos de los afectados por el IRPH en sus hipotecas, es la esperada
sentencia del 3 de marzo del TJUE.
Hasta ahora, las observaciones de la
Comisión Europea, y el dictamen del Abogado General, son favorables a los
consumidores, a los clientes con cláusula IRPH en sus contratos hipotecarios, y
ello puede determinar también en sentido positivo la decisión final del TJUE.
Cuando se conozca la sentencia, los procedimientos IRPH actualmente paralizados
a la espera de la misma, se reanudarán teniendo en cuenta el sentido de la
sentencia dictada por el TJUE
Si el fallo del TJUE es favorable, habrá
llegado la hora de reclamar, pero aún siendo favorable, existen muchas dudas
sobre diferentes aspectos de la misma sentencia que implicarán diferentes
escenarios posibles.
- ¿Se indicará que serán los juzgadores españoles
los que tendrán que determinar la falta de transparencia de forma personalizada
y caso por caso?
- ¿Se declarará la cláusula IRPH contenida en los
contratos hipotecarios abusiva y por tanto nula?
- Si se declara nula la cláusula IRPH en el
contrato, ¿se dejará el préstamo sin interés, lo que supondría una devolución de
dinero al consumidor muy importante?
- En lugar de dejar, el préstamo sin interés, ¿se
indicará que debe ser sustituido por otro índice hipotecario, como el Euribor,
que es al que están indexadas la mayoría de hipotecas a interés variable?
- Si se debe sustituir el índice hipotecario IRPH
por el Euribor, ¿se le mantendrá el diferencial anterior con el IRPH? ¿Se le
añadirá un diferencial diferente?
Cada escenario posible, tiene unas
consecuencias diferentes, e implicará devoluciones de dinero al consumidor
distintas.
Con el nuevo dato del IRPH de enero de 2019,
1,825% , una hipoteca referenciada al IRPH con un capital pendiente de 100.000
euros, con un plazo restante de 20 años, con un diferencial sobre el IRPH del 0%
y que se revise anualmente con el nuevo dato de enero de 2020, pasará de una
cuota mensual de 507 euros a otra de 497 euros, lo que supone una rebaja mensual
de 10 euros, siendo estos datos aproximados.
Calculadora para
la revisión de la hipoteca
