Cómo conocer bien mi hipoteca para mejorarla

Índices y simuladores de hipoteca


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Cómo conocer bien mi hipoteca para mejorarla




Cómo conocer bien mi hipoteca para mejorarla

Es importante conocer las características de nuestra hipoteca, si queremos intentar mejorar sus condiciones o hacer operaciones ventajosas con ella, como subrogaciones, novaciones, reclamaciones  y en definitiva conseguir cambiar las condiciones para mejorarlas y hacerlas más asumibles

En Irph.es somos conocedores de los conceptos y variables relacionados con el mundo hipotecario, pero somos conscientes de que por muy familiarizados que nosotros estemos con toda su terminología, los legos en la materia y los que se dedican a otros sectores y profesiones puede no resultarle todo tan sencillo.

También queremos poner de relieve, que muchos ciudadanos firmaron en su día una hipoteca sin acabar de entender de forma clara algunos o muchos conceptos clave y que ello les ha resultado muy perjudicial. Y esto lo sabemos por la multitud de procedimientos judiciales que se han llevado a cabo durante los últimos años en relación a contratos hipotecarios.

Las demandas muchas veces se han originado porque los profesionales de las entidades financieras no fueron todo lo transparentes que la ley les exige con sus clientes, pero también muchas otras veces, porque los consumidores firmaron hipotecas con un claro desconocimiento de muchas de sus condiciones o de sus aspectos más relevantes.

Pero, incluso en este último caso, comprendemos a los ciudadanos, porque cuando a una persona le llega el momento de firmar una hipoteca, puede verse fácilmente abrumada por la gran cantidad de información y de nociones que surgen de forma repentina en su contrato hipotecario y de las que nunca antes había oído hablar.

Asesores y profesionales de la hipoteca

Nosotros siempre recomendamos el asesoramiento de profesionales a la hora de firmar una hipoteca, pues se trata de una inversión en la que seguramente se va a invertir una gran suma de dinero.

Desde Irph.es, queremos informarte, asesorarte y darte los mejores consejos para que la hipoteca que firmes sea la que más se adapte a tus necesidades y posibilidades y a que no cometas errores que personas sin el asesoramiento adecuado pueden fácilmente cometer.

Te explicamos ahora, unas variables y conceptos básicos sobre la hipoteca que debes de conocer si pronto vas a firmarla.

Diferencias entre Inmueble, vivienda, préstamo hipotecario e hipoteca

Muchas veces, estos conceptos se confunden, especialmente entre préstamo hipotecario e hipoteca.

Así muchas veces podemos decir o escuchar frases como: “Ya me han aprobado la hipoteca” o “Me acaban de conceder la hipoteca”. Con estas afirmaciones, seguramente se quiere hacer mención a que la entidad financiera ya ha dado el visto bueno y se le va a conceder el préstamo hipotecario a la persona solicitante del mismo. Pero no es lo mismo, el préstamo hipotecario que la hipoteca.

Préstamo hipotecario

El préstamo hipotecario es un producto financiero mediante el que una entidad financiera nos presta dinero a cambio de que le devolvamos toda la cantidad prestada, más unos intereses, en un plazo determinado, a través de unos pagos periódicos llamados cuotas, que generalmente son mensuales. Para que el banco nos conceda el préstamo hipotecario requerirá la garantía real de un inmueble.

Inmueble

Muchas hipotecas se firman con el fin de poder comprar una vivienda. Pero no siempre se trata de una vivienda, ya que puede ser un bajo comercial, un terreno, una plaza de garaje, etc.

Hipoteca

Todos los ejemplos anteriores son inmuebles y el inmueble que se hipoteca, es el que se convierte en la garantía real para la entidad financiera.

La entidad financiera quiere tener la garantía de que le vamos a devolver la suma de dinero concedida más los intereses estipulados y esa garantía se establece sobre el inmueble.

 Esta garantía real sobre el inmueble, es lo que denomina hipoteca.

Diferencias entre índice hipotecario, tipo de interés y TAE

Los términos, índice hipotecario, tipo de interés y TAE, suelen confundirse y conviene diferenciarlos claramente.

Índice hipotecario

El índice hipotecario es un parámetro variable que se utiliza para referenciar una hipoteca de tipo variable.

Así podemos tener una hipoteca vinculada al Euribor, al IRPH, al Mibor…  Son índices que mensualmente cambian de valor y pueden subir, bajar o mantenerse estables. De este modo, nuestra hipoteca puede estar ligada al Euribor o al IRPH.

La cuota de nuestra hipoteca se encarecerá o abaratará en función de si este índice de referencia al que está vinculada nuestra hipoteca, ha subido o bajado de valor respectivamente, desde la anterior revisión hasta la nueva.

Tipo de interés o precio

El tipo de interés o precio en una hipoteca variable, es el índice de referencia más el diferencial.

El diferencial es un número que se suma al valor del índice hipotecario para constituir el tipo de interés. Así tenemos, por ejemplo, hipotecas al Euribor más el 1% de diferencial sobre el mismo.

En una hipoteca fija, el tipo de interés carece de diferencial, y así por ejemplo podemos tener una hipoteca fija al 1,5% de tipo de interés.

TAE

El TAE o Tasa Anual Equivalente, es el tipo de interés más los gastos y las comisiones.

Así pues, el TAE constituye el coste de la hipoteca.

Por ello, entre dos hipotecas al mismo plazo para compararlas, conviene muy bien fijarse en el TAE. Puede ser que una hipoteca tenga un diferencial menor que otra, pero los gastos y las comisiones pueden hacerla más cara con respecto aquella que tiene el diferencial mayor.

Para que la comparación de hipotecas a través del TAE sea efectiva, las hipotecas deben tener el mismo plazo.

Hipoteca fija, variable y mixta

Hipoteca fija

La hipoteca fija se caracteriza porque se fija un tipo de interés para toda la vida la hipoteca y la cuota mensual no variará.

La única manera de variar la cuota de la hipoteca fija es realizando amortizaciones parciales de la misma en la modalidad de reducir la cuota, en otras palabras, adelantando cantidades de dinero de forma extraordinaria para que nuestra cuota mensual sea más reducida.

Hipoteca variable

La hipoteca variable, como su nombre indica varía, y esta variación se realiza de acuerdo a la evolución de un índice hipotecario que en la inmensa mayoría de las hipotecas es el Euribor.

Como se trata de una hipoteca variable, esta periódicamente será revisada por la entidad financiera. Este proceso se denomina revisión de la hipoteca y en el contrato hipotecario se indica si la revisión se producirá de forma trimestral, semestral o anual.

Si durante este periodo de tiempo estipulado, el índice hipotecario ha subido o bajado, la cuota mensual que nos cobrará el banco por nuestra hipoteca, tras la correspondiente revisión de la misma se encarecerá o se abaratará respectivamente.

Hipoteca mixta

La hipoteca mixta se caracteriza porque durante un periodo de tiempo es una hipoteca fija y posteriormente se convierte en variable.

Generalmente el tipo fijo se aplica en los primeros años de la hipoteca, muchas veces la hipoteca solo es fija durante el primero año.

La modalidad de hipoteca mixta se hizo frecuente a partir de que el Euribor alcanzó valores muy bajos, y la banca queriendo protegerse de estos bajos valores y pensando que tendrían un final temprano, quisieron salvar el periodo de Euribor bajo con un tipo fijo en los inicios de la hipoteca.

Simular, revisar o amortizar hipoteca

Simular hipoteca

Una simulación de hipoteca consiste en utilizar una calculadora hipotecaria e introducir las variables de capital, plazo y tipo de interés.

A partir de estas variables introducidas sabemos cual será la cuota mensual de la hipoteca.

Revisar hipoteca

Revisar una hipoteca se refiere a que la entidad financiera adapta la cuota mensual que pagamos por la misma, a la evolución del índice de referencia al que se encuentra vinculada.

Si nuestra hipoteca está ligada al Euribor, la cuota mensual será mayor o menor si el valor del Euribor ha subido o bajado respecto al valor que tenía en la anterior revisión.

Amortizar hipoteca

Respecto a amortizar hipoteca debemos diferenciar entre amortización total y amortización parcial.

Si amortizamos totalmente la hipoteca significa que liquidamos totalmente la deuda hipotecaria y ya no pagaremos más cuotas.

Si amortizamos parcialmente la hipoteca significa que hemos aportado una cantidad extraordinaria, es decir, una cantidad a parte de las cuotas mensuales, con el fin de reducir la cuota mensual o el plazo restante de hipoteca.

Generalmente, las entidades financieras ante esa cantidad de dinero que queremos adelantar de nuestra deuda, nos deja elegir entre disminuir la cuota mensual o rebajar el plazo pendiente.

Consideraciones finales

Hemos hecho mención a conceptos hipotecarios básicos.

Es muy importante, si pronto vas a firmar una hipoteca que estos conceptos al menos sí que los conozcas.


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