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IRPH 2022: IRPH actual. Índices hipotecarios. Simuladores de Hipoteca




¿Cómo pasar de hipoteca variable a fija?


¿Cómo pasar de hipoteca variable a fija?

Si el Euríbor muestra una tendencia alcista y hay fuertes rumores y evidencias de que el BCE va a subir los tipos de interés, puede darse fácilmente interés por parte de los ciudadanos de cambiar su hipoteca variable a fija.

Cambiar hipoteca variable a fija

El Euríbor se puede mostrar amenazante para las personas y familias que tienen una hipoteca a interés variable, sobre todo cuando el índice muestra una tendencia alcista y muy especialmente cuando hay rumores, indicios claros o advertencias implícitas o explicitas de que se avecina una próxima o próximas subidas de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE).

Cuando el Euribor se muestra una tendencia claramente o fuertemente alcista perjudica a los consumidores con hipoteca a interés variable, ya que en la próxima revisión su hipoteca puede encarecerse, si el valor del índice está por encima del valor que tenía en la anterior revisión.

Esto ocurre con las hipotecas vinculadas al Euribor como las hipotecas vinculadas al IRPH, ya que en la fórmula de cálculo del valor del IRPH, se encuentra el valor del Euríbor.

El BCE puede subir los tipos de interés cuando se da una inflación superior al 2%

El BCE siempre busca la estabilidad financiera en el área euro, es decir en toda la zona que se ha adoptado el euro como moneda oficial, y esta estabilidad se caracteriza muy fundamentalmente porque la inflación o el encarecimiento de los precios se sitúe cercano, pero por debajo del 2%.

Cuando este límite del 2% es sobrepasado, entonces es mucho más probable que se adopte la medida de encarecer el dinero, es decir, de subir los tipos de interés.

Con la subida de tipos se incentiva el ahorro, porque el dinero vale más y los bancos pagan más intereses por los depósitos, a la inversa, los préstamos para las familias y las empresas también resultan más caros.

De esta manera, se incentiva el ahorro y se desmotiva el consumo y las empresas se ven obligadas a bajar los precios de sus productos para que estos se compren con mayor facilidad, y así baja la inflación, es decir el precio de la cesta de la compra, que también se llama el IPC, o el Índice de Precios al Consumo, que no es otra cosa, que un valor numérico que refleja las variaciones que experimentan los precios en un período determinado.

Ante el Euríbor amenazante, los consumidores con hipoteca a tipo variable empiezan a sentirse atraídos por la hipoteca fija y buscan información de cómo cambiar su hipoteca variable a hipoteca fija.

Las hipotecas fijas dan a los hipotecados la tranquilidad de que, durante toda la vida del préstamo, si no se varían las condiciones voluntariamente por parte del cliente, la cuota siempre será la misma, independientemente de si el Euribor suba o baja.

Lo que ocurre es que la banca, en cierta medida, quiere que pagues por esta tranquilidad que te ofrece la hipoteca fija, y sitúa su precio siempre por encima de una hipoteca variable.

Decimos, en cierta medida, quiere que pagues más por esta tranquilidad que te ofrece la hipoteca fija por la variable, ya que el banco no la pone más cara pensando en que debes pagar por esa tranquilidad, sino que lo hace simplemente porque las entidades financieras siguen la máxima de que “la banca siempre gana”.

La banca oferta las hipotecas fijas más caras que las hipotecas variables, porque con las hipotecas fijas quiere ganar ya de entrada dinero, pensando en las hipotecas variables como una inversión de futuro, es decir, ahora me pagas menos, pero como el Euribor algún día empezará a subir, ya me pagarás más, más adelante.

Así que el banco donde tengas tu hipoteca no te va a ofrecer muchas facilidades si quieres cambiar una hipoteca variable por una hipoteca fija, pero posibilidades de hacerlo, existen, sino es por novación, por subrogación o a través de la contratación de una nueva hipoteca.

Maneras de cambiar de hipoteca variable a hipoteca fija

Concretamente hay varias formas o caminos para cambiar la hipoteca variable por hipoteca fija y te los vamos a explicar a continuación:

Podemos cambiar de hipoteca variable a fija por el procedimiento de novación o de subrogación.

La novación consiste en el cambio de condiciones de la hipoteca con la misma entidad con la que ya la tenemos.

La subrogación implica que la hipoteca pasa a otra entidad financiera.

La novación es menos costosa que la subrogación, y además de cambiar las condiciones, como el cambio de tipo variable a fijo, o reducir el diferencial del tipo variable, también permite hacer una ampliación de capital y añadir deudores.

Cambio de hipoteca variable a hipoteca fija por novación

Los gastos de la novación son:

- la comisión por la novación: entre el 0% y el 1% del capital pendiente

- gastos de notaría: entre el 0,2% y el 0,5% del dinero que todavía tengamos pendiente de la hipoteca

- registro: aproximadamente el 50% de los gastos de notaría

- escritura: no suele superar los 150 euros

- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): este impuesto solo se paga si la novación implica una ampliación de capital, es decir, que el banco te preste más dinero y generalmente es un 0,5% del nuevo capital concedido.

El inconveniente de la novación es que el banco puede no aceptar y entonces el cliente tiene que olvidarse de la novación e ir a por la subrogación, es decir, cambiar las condiciones de la hipoteca al pasarla a otra entidad.

Cambio de hipoteca variable a hipoteca fija por subrogación

La subrogación para cambiar de tipo variable a fijo lleva mayores gastos:

- la tasación, que suelen estar entre 250 y 350 euros.

- la comisión de subrogación, es decir, la comisión que obtendrá el banco al dejar de tener nuestra hipoteca, que suele ser entre el 0% y el 2% de la deuda hipotecaria. Por ley, se señala que, si la subrogación se produce en los primeros 5 años, esta comisión suba hasta el 0,50% del capital adeudado. Si la subrogación es posterior a estos 5 años, esta comisión ascenderá al 0,25% del capital pendiente.

- gastos de notaría: entre el 0,2% y el 0,5% del dinero que todavía tengamos pendiente de la hipoteca

- registro: aproximadamente el 50% de los gastos de notaría

- escritura: no suele superar los 150 euros

En la subrogación no se paga el IAJD.

Cambio de hipoteca variable a hipoteca fija contratando una nueva hipoteca

Existe otra posibilidad, que no es ni la novación, ni el traspaso de la hipoteca a otro banco, es decir la subrogación, que sería la de contratar una hipoteca nueva con otra entidad financiera y con ese dinero pagar la hipoteca anterior.

Esta opción es la que más gastos acarrea, pero puede ser interesante si mejoramos lo suficiente el tipo de interés de la nueva hipoteca frente a la antigua, para que compense.

También tenemos que tener presente que el cambio de hipoteca fija a variable va a suponer además de algunos gastos, como hemos visto, también un riesgo, es decir, puede que nos salga bien el cambio, si el Euribor sube lo suficiente en el futuro como para haber ganado con respecto a la hipoteca variable anterior, pero nadie puede asegurarnos de antemano, si el Euribor subirá tanto, como para que compense finalmente el cambio, ya sea mediante novación, subrogación o la contratación de una nueva hipoteca.

Otra opción interesante si disponemos de ahorros

Como hemos visto, cambiar de hipoteca variable a fija, implica unos gastos, no muy grandes, pero gastos al fin y al cabo y tampoco sabemos con total seguridad si resultará beneficioso el cambio.

También puede darse el caso de que nuestros intentos por cambiar de hipoteca variable a fija sean infructuosos, porque nuestro banco no quiera, y porque tampoco consigamos opciones mediante la subrogación o la contratación de una nueva hipoteca.

Ante estas situaciones, existe la posibilidad de que con el dinero que nos íbamos a gastar con los gastos del cambio de la hipoteca, y si puede ser, añadiendo un poco más de dinero si tenemos ahorros que sepamos que no vamos a necesitar, realicemos una amortización parcial anticipada de la hipoteca.

Podemos optar por reducir cuota, así podremos después afrontar mejor una posible subida de la cuota por el ascenso del Euríbor, o reducir plazo. Con la reducción de plazo siempre ahorramos más, aunque si reducimos cuota, también podremos ahorrar más cada mes, para poder hacer más pronto otra amortización parcial de la hipoteca.

Disponemos de esta calculadora para hacer simulaciones de amortizaciones parciales de la hipoteca y así comprobar cuanto nos ahorraremos de cuota o de plazo, con una aportación extraordinaria de dinero al banco, que se restará a nuestra deuda hipotecaria.

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