Los IRPH Bancos y Entidades en agosto de 2012 bajan. El IRPH Cajas sube.

Los IRPH  Bancos y Entidades en agosto de 2012 bajan. El IRPH Cajas sube.

    En agosto de 2012, sube el  IRPH de cajas, y baja el IRPH Bancos y el IRPH Entidades. La diferencia entre el IRPH y el Euribor sigue aumentando. La diferencia entre ambos �ndices ya supera los dos puntos y medio, concretamente 2,533..

   El IRPH no sigue una clara tendencia bajista, como si lo hace el Euribor. Su tendencia es m�s bien un vaiv�n de subidas y bajadas sin una perspectiva clara de decantarse por las subidas continuadas o por una senda de ca�das. El Euribor, sin embargo, ya lleva 10 meses consecutivos de retrocesos y desde el 2,110 de Octubre de 2011, tras casi un a�o de ca�das, agosto de 2012, lo concluy� por debajo del 1%, concretamente en el 0,877. Esta importante diferencia entre el IRPH que no se decanta por perder posiciones de forma clara, y un Euribor que no deja de caer, provoca que entre los valores de ambos exista ya una gran diferencia: 2,533 puntos m�s son los que suma el IRPH Entidades,  frente al Euribor.

    En el mes de agosto los IRPH se han comportado de forma inversa a como lo hicieron en julio de 2012. En julio de 2012 subi� el IRPH Bancos, para bajar ahora en el mes siguiente. El IRPH Cajas y Entidades subieron en julio de 2012, y ahora en agosto de 2012 retroceden. En agosto de 2012, el IRPH Bancos y Entidades muestran valores inferiores a los correspondientes a agosto de 2011, lo que se traducir� en rebajas en las hipotecas que se revisen anualmente a partir de estos datos. Sin embargo el IRPH Cajas de agosto de 2012, es superior al de agosto de 2011, por lo que su cuota subir� si la revisi�n anual se hiciera a partir de los datos de agosto. Caso diferente es el la revisi�n semestral de las hipotecas, pues todas las hipotecas referenciadas a cualquiera de los IRPH experimentar�n bajadas en las cuotas, pues tanto el IRPH Entidades, como el de Cajas y el de Bancos muestran en agosto de 2012, valores inferiores a los de febrero de 2012.

    �Porqu� el Euribor baja y el IRPH no lo hace?

    La respuesta es sencilla. Simplemente hay que tener en cuenta que son indicadores distintos y sus valores son obtenidos de formas distintas. Veamos como el Euribor y el IRPH toman sus valores y acabaremos entendi�ndolo.

    - El Eur�bor es el tipo de inter�s que los bancos se cobran por prestarse dinero entre s�. Este se calcula cada d�a. �C�mo? La Federaci�n Bancaria Europea convoca todas las ma�anas a entidades bancarias del Continente y les hace la siguiente pregunta: �a qu� precio est�n dispuestas a ofrecer fondos? La federaci�n recoge las propuestas de las entidades bancarias, elimina las que se superen por arriba o por abajo el 15% y con el resto hace una media aritm�tica. �sta media es el valor que cada d�a marca el Eur�bor. El Euribor es dependiente de los tipos de inter�s de modo que si estos bajan, el Euribor tambi�n lo hace.

    - El IRPH es el �ndice hipotecario resultante de de la media de los tipos de inter�s que se han fijado para las hipotecas de vivienda libre, a m�s de tres a�os.

    Es decir, el IRPH, se obtiene sumando al Euribor el diferencial medio que las entidades han aplicado a las hipotecas. Podemos decir, que para conseguir el valor del IRPH se toma como base el Euribor y se le a�ade el diferencial medio de las hipotecas de vivienda libre a m�s de tres a�os, que se han constituido cada mes. El problema radica que el Euribor est� bajando, siguiendo la trayectoria de los tipos de inter�s que tambi�n han seguido una tendencia bajista en los �ltimos meses, pero las entidades para compensar la ca�da del Euribor, aplican a sus clientes en sus hipotecas diferenciales mucho m�s altos que hace unos a�os. En el ciclo expansivo del mercado de la vivienda, pod�amos encontrar bancos que ofrec�an diferenciales  sobre el Euribor muy bajos, como por ejemplo 0,35%. Ahora, resulta casi misi�n imposible por no decir, totalmente imposible, encontrar un banco que ofrezca un diferencial sobre el Euribor por debajo del 1%, incluso podemos encontrar con facilidad bancos que ofrecen hipotecas con diferenciales sobre el Euribor superiores al 2%. Esto explica porque el IRPH no baja, como lo hace el Euribor. El IRPH toma como base el Euribor, y este esta bajando, hasta aqu� de acuerdo, pero mientras que en las hipotecas referenciadas al Euribor, cada banco le a�ade el diferencial que estima oportuno, el IRPH suma al Euribor el diferencial medio que se ha aplicado cada mes a las hipotecas de vivienda libre a m�s de tres a�os y como las entidades est�n aumentando los diferenciales, el IRPH no baja.

    Que los bancos suban el diferencial de la hipoteca, no beneficia a los ciudadanos que tienen una hipoteca a IRPH, pero tampoco beneficia a los ciudadanos que adquieren ahora una hipoteca referenciada al Euribor, puesto que aunque el Euribor esta bajo, los bancos han aumentado de forma importante el diferencial que se le suma al Euribor. A los que si que beneficia la ca�da del Euribor, es a los ciudadanos que ya tienen una hipoteca referenciada al Euribor y consiguieron por encontrarse en la etapa expansiva del mercado de la vivienda, un diferencial atractivo sobre el Euribor (por debajo del 1%) y adem�s sus contratos hipotecarios no contienen ninguna cl�usula de suelo que impida que ante un valor bajo del Euribor por debajo de un determinado nivel, no se aplique en la revisi�n de la hipoteca, dicho valor bajo del Euribor, sino el  nivel marcado por la cl�usula.

    Veamos ahora como variar� una hipoteca referenciada al IRPH Cajas a partir de los nuevos datos

    Una hipoteca de 150.000 euros referenciada al IRPH Cajas con un diferencial sobre el mismo IRPH, de + 0, a 25 a�os y que se revise anualmente a partir del IRPH Cajas de agosto, pasar� aproximadamente de una cuota mensual de 758 euros a otra de 769 euros. Esta subida supone un aumento mensual de 11 euros, o una subida anual de 132 euros, siendo todos estos c�lculos aproximados.

    Calculadora para la revisi�n de la hipoteca