Los IRPH Bancos y Entidades en agosto de 2012 bajan. El IRPH Cajas sube.

Los IRPH  Bancos y Entidades en agosto de 2012 bajan. El IRPH Cajas sube.

    En agosto de 2012, sube el  IRPH de cajas, y baja el IRPH Bancos y el IRPH Entidades. La diferencia entre el IRPH y el Euribor sigue aumentando. La diferencia entre ambos índices ya supera los dos puntos y medio, concretamente 2,533..

   El IRPH no sigue una clara tendencia bajista, como si lo hace el Euribor. Su tendencia es más bien un vaivén de subidas y bajadas sin una perspectiva clara de decantarse por las subidas continuadas o por una senda de caídas. El Euribor, sin embargo, ya lleva 10 meses consecutivos de retrocesos y desde el 2,110 de Octubre de 2011, tras casi un año de caídas, agosto de 2012, lo concluyó por debajo del 1%, concretamente en el 0,877. Esta importante diferencia entre el IRPH que no se decanta por perder posiciones de forma clara, y un Euribor que no deja de caer, provoca que entre los valores de ambos exista ya una gran diferencia: 2,533 puntos más son los que suma el IRPH Entidades,  frente al Euribor.

    En el mes de agosto los IRPH se han comportado de forma inversa a como lo hicieron en julio de 2012. En julio de 2012 subió el IRPH Bancos, para bajar ahora en el mes siguiente. El IRPH Cajas y Entidades subieron en julio de 2012, y ahora en agosto de 2012 retroceden. En agosto de 2012, el IRPH Bancos y Entidades muestran valores inferiores a los correspondientes a agosto de 2011, lo que se traducirá en rebajas en las hipotecas que se revisen anualmente a partir de estos datos. Sin embargo el IRPH Cajas de agosto de 2012, es superior al de agosto de 2011, por lo que su cuota subirá si la revisión anual se hiciera a partir de los datos de agosto. Caso diferente es el la revisión semestral de las hipotecas, pues todas las hipotecas referenciadas a cualquiera de los IRPH experimentarán bajadas en las cuotas, pues tanto el IRPH Entidades, como el de Cajas y el de Bancos muestran en agosto de 2012, valores inferiores a los de febrero de 2012.

    ¿Porqué el Euribor baja y el IRPH no lo hace?

    La respuesta es sencilla. Simplemente hay que tener en cuenta que son indicadores distintos y sus valores son obtenidos de formas distintas. Veamos como el Euribor y el IRPH toman sus valores y acabaremos entendiéndolo.

    - El Euríbor es el tipo de interés que los bancos se cobran por prestarse dinero entre sí. Este se calcula cada día. ¿Cómo? La Federación Bancaria Europea convoca todas las mañanas a entidades bancarias del Continente y les hace la siguiente pregunta: ¿a qué precio están dispuestas a ofrecer fondos? La federación recoge las propuestas de las entidades bancarias, elimina las que se superen por arriba o por abajo el 15% y con el resto hace una media aritmética. Ésta media es el valor que cada día marca el Euríbor. El Euribor es dependiente de los tipos de interés de modo que si estos bajan, el Euribor también lo hace.

    - El IRPH es el índice hipotecario resultante de de la media de los tipos de interés que se han fijado para las hipotecas de vivienda libre, a más de tres años.

    Es decir, el IRPH, se obtiene sumando al Euribor el diferencial medio que las entidades han aplicado a las hipotecas. Podemos decir, que para conseguir el valor del IRPH se toma como base el Euribor y se le añade el diferencial medio de las hipotecas de vivienda libre a más de tres años, que se han constituido cada mes. El problema radica que el Euribor está bajando, siguiendo la trayectoria de los tipos de interés que también han seguido una tendencia bajista en los últimos meses, pero las entidades para compensar la caída del Euribor, aplican a sus clientes en sus hipotecas diferenciales mucho más altos que hace unos años. En el ciclo expansivo del mercado de la vivienda, podíamos encontrar bancos que ofrecían diferenciales  sobre el Euribor muy bajos, como por ejemplo 0,35%. Ahora, resulta casi misión imposible por no decir, totalmente imposible, encontrar un banco que ofrezca un diferencial sobre el Euribor por debajo del 1%, incluso podemos encontrar con facilidad bancos que ofrecen hipotecas con diferenciales sobre el Euribor superiores al 2%. Esto explica porque el IRPH no baja, como lo hace el Euribor. El IRPH toma como base el Euribor, y este esta bajando, hasta aquí de acuerdo, pero mientras que en las hipotecas referenciadas al Euribor, cada banco le añade el diferencial que estima oportuno, el IRPH suma al Euribor el diferencial medio que se ha aplicado cada mes a las hipotecas de vivienda libre a más de tres años y como las entidades están aumentando los diferenciales, el IRPH no baja.

    Que los bancos suban el diferencial de la hipoteca, no beneficia a los ciudadanos que tienen una hipoteca a IRPH, pero tampoco beneficia a los ciudadanos que adquieren ahora una hipoteca referenciada al Euribor, puesto que aunque el Euribor esta bajo, los bancos han aumentado de forma importante el diferencial que se le suma al Euribor. A los que si que beneficia la caída del Euribor, es a los ciudadanos que ya tienen una hipoteca referenciada al Euribor y consiguieron por encontrarse en la etapa expansiva del mercado de la vivienda, un diferencial atractivo sobre el Euribor (por debajo del 1%) y además sus contratos hipotecarios no contienen ninguna cláusula de suelo que impida que ante un valor bajo del Euribor por debajo de un determinado nivel, no se aplique en la revisión de la hipoteca, dicho valor bajo del Euribor, sino el  nivel marcado por la cláusula.

    Veamos ahora como variará una hipoteca referenciada al IRPH Cajas a partir de los nuevos datos

    Una hipoteca de 150.000 euros referenciada al IRPH Cajas con un diferencial sobre el mismo IRPH, de + 0, a 25 años y que se revise anualmente a partir del IRPH Cajas de agosto, pasará aproximadamente de una cuota mensual de 758 euros a otra de 769 euros. Esta subida supone un aumento mensual de 11 euros, o una subida anual de 132 euros, siendo todos estos cálculos aproximados.

    Calculadora para la revisión de la hipoteca