Si tienes una hipoteca a tipo variable, tarde o temprano llegará el día de la revisión: el banco recalcula la cuota con el índice de referencia (casi siempre el Euríbor a 12 meses) más el diferencial de tu escritura. Preparar esa revisión con calma evita sorpresas y te permite decidir con números, no con prisas.

Esta guía explica, con lenguaje sencillo, cómo funciona la revisión, qué dato del Euríbor se aplica, cómo estimar la nueva cuota antes de que llegue la carta del banco y qué opciones reales tienes si el tipo sube. No sustituye el contrato ni el asesoramiento personalizado; sirve para orientarte con claridad.

En una hipoteca variable el tipo de interés no es fijo para toda la vida del préstamo. Se actualiza en las fechas que marque la escritura: lo habitual es una vez al año (revisión anual) o cada seis meses (revisión semestral).

En cada revisión el banco toma:

La suma de ambos es el tipo de interés que se aplica a las cuotas del siguiente periodo hasta la próxima revisión.

Un error muy frecuente es mirar el Euríbor diario del periódico y pensar que esa cifra es la que entrará en la hipoteca. En la práctica, para la mayoría de contratos se utiliza la media mensual oficial del Euríbor a 12 meses, publicada por el Banco de España y recogida en el BOE.

Además, la escritura suele indicar qué mes se toma respecto a la fecha de revisión. Ejemplo orientativo (siempre prima lo escrito en tu contrato):

Por eso conviene leer la cláusula de revisión de la escritura o preguntar al banco el mes exacto de referencia. En IRPH.es puedes consultar la evolución del Euríbor histórico y compararlo con el IRPH si tu hipoteca usa ese índice.

No hace falta esperar a la notificación para saber el orden de magnitud del cambio. Con estos datos puedes hacer una estimación razonable:

El tipo nuevo será, de forma simplificada: índice + diferencial. Con ese tipo, el capital y el plazo, se recalcula la cuota del sistema de amortización francés (el más habitual en España).

En IRPH.es tienes herramientas pensadas para esto:

La estimación no sustituye el cálculo oficial del banco, pero sí te permite anticipar si el cambio será de pocos euros o de decenas de euros al mes.

El Euríbor se mueve cada jornada hábil, pero tu cuota depende de la media del mes de referencia y de con qué media se revisó el año (o semestre) anterior.

Ejemplo conceptual: si en la revisión de hace un año el índice aplicado era muy bajo y ahora la media del mes de referencia es más alta, la cuota sube aunque en las últimas semanas el Euríbor diario haya bajado un poco. Al revés: si venías de un pico alto y la media actual es inferior, la cuota puede bajar aunque el titular del periódico diga que “el Euríbor se resiste a caer”.

La comparación útil es siempre: índice de la revisión anterior frente al índice de la revisión nueva, no el titular del día.

Si la nueva cuota aprieta el presupuesto, estas son opciones reales que muchas familias valoran (sin que ninguna sea “la mejor” para todo el mundo):

Si tienes ahorro disponible, reducir el capital pendiente hace que, a igualdad de tipo y plazo, la cuota baje, o permite acortar años. La decisión entre bajar cuota o bajar plazo merece un cálculo propio: puedes usar la calculadora de amortización parcial.

Negociar un cambio de condiciones (por ejemplo pasar a fijo o mixto, o mejorar el diferencial) con la misma entidad. Hay que pedir oferta por escrito y comparar comisiones y TAE.

Llevar la hipoteca a otro banco con mejores condiciones. Implica trámites y posibles gastos; conviene comparar el ahorro real a lo largo de los años que queden.

A veces el coste total no es solo el tipo: seguros, cuentas o comisiones influyen. Revisar qué es obligatorio y qué no puede aliviar la carga mensual.

Ninguna de estas vías garantiza un resultado concreto: dependen de tu perfil, del capital pendiente y de las ofertas del mercado en ese momento.

El mecanismo de revisión es el mismo en la idea (índice + diferencial en la fecha prevista), pero el índice es el IRPH Entidades (u otra variante si el contrato es antiguo). El IRPH se publica también de forma oficial y su evolución puedes seguirla en IRPH histórico y en la comparativa IRPH vs Euríbor.

Si además te planteas el debate de la transparencia de la cláusula, la información orientativa está en reclamar IRPH y en las páginas de actualidad judicial de esta web. Ahí el eje no es solo “si el índice es más alto”, sino cómo se informó en la contratación.

¿El banco puede cambiar el diferencial en la revisión?
En la revisión ordinaria del índice, el diferencial suele permanecer el de la escritura. Cambiarlo implica un acuerdo de novación u otra operación contractual.

¿Puedo negarme a la revisión?
La revisión del índice es parte del contrato variable. Lo que puedes hacer es amortizar, negociar condiciones o cambiar de entidad, no “congelar” el índice por tu cuenta.

¿Sirve el Euríbor a 6 o 3 meses?
Solo si tu escritura lo dice. La gran mayoría de hipotecas variables a particulares en España usan el Euríbor a 12 meses.

¿La estimación de una calculadora online es exacta?
Es una aproximación. El banco aplica redondeos, días exactos y el capital preciso de su sistema. Sirve para anticipar el orden de magnitud, no para sustituir el recibo oficial.

Preparar la revisión de la hipoteca variable es, sobre todo, conocer tu escritura, usar el índice correcto (media del mes de referencia) y hacer números antes de la carta. Con eso reduces la incertidumbre y puedes decidir con más tranquilidad si conviene amortizar, negociar o simplemente asumir la nueva cuota.

En IRPH.es tienes el histórico del Euríbor, el del IRPH, gráficos comparados y calculadoras de revisión y amortización para que esa decisión se apoye en datos, no en rumores.

Información orientativa. No constituye asesoramiento financiero ni jurídico. Contrasta siempre con tu escritura y con la información oficial del Banco de España.